Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel is om de stand van zaken van het grondbeleid van de gemeente Oudewater weer te geven en de relatie met grondexploitatie-(grex)complexen.

Sinds de invoering van het dualisme was het beleid dat alle besluiten van aan- en verkopen door het college genomen werden (zoals ook de aankoop van gronden voor de groenzone in De Noort Syde II). De raad werd hiervan in kennis gesteld in ten minste begroting en jaarrekening. Tevens werd de jaarlijkse herziening door het college vastgesteld en vertrouwelijk ter inzage gelegd voor de raad. Vanaf nu wordt voor de herzieningen de werkwijze zoals in Woerden gevolgd, dat wil zeggen dat elke herziening in de raad komt.

De gemeente voert overwegend facilitair grondbeleid. Dit is vooral het gevolg van het feit dat Oudewater, onder andere door zijn ligging in het Groene Hart, te maken heeft met een strak om de bebouwde kom gelegen rode contour. Buiten deze rode contour mag/is geen (woning)bouwontwikkeling toegestaan.

Onderzocht wordt of op basis van de provinciale structuurvisie (in ontwikkeling) het mogelijk is om grond buiten de rode contour te verwerven ten behoeve van woningbouw en industrie. Daarnaast wordt de haalbaarheid van de ontwikkeling van inbreidingslocaties onderzocht. Voor locaties waar de gemeente geen of beperkt grondeigendom heeft, geldt dat de kosten in verband met grondexploitatie (zoals o.a. plankosten, planschade, aanleg voorzieningen) dienen te worden verhaald op de grondeigenaar/ontwikkelaar. Het beleid hiervoor is in 2018 door de gemeenteraad vastgesteld (nota Kostenverhaal).

Verkoopprijzen

Trends en ontwikkelingen vastgoed
Economisch herstel is in zicht, maar de gevolgen van de coronacrisis werken nog door. In de basisraming, die ervan uitgaat dat in Nederland en andere Europese landen de vaccinatiegraad geleidelijk oploopt en beperkingen kunnen worden afgeschaald, groeit de economie in 2021 naar verwachting met ruim 2% en in 2022 met 3,5% (bron: Centraal Economisch Plan 2021, Centraal Planbureau).
De macro-economische trends zijn deels te projecteren op de markt voor commercieel vastgoed. De ontwikkelingen op deze markt zijn conjunctuur-gerelateerd en bewegen derhalve (deels) mee met de macro-economische markt. Dit geldt niet voor de woningmarkt. De woningmarkt en de bouwsector zijn vrijwel ongeschonden door 2020 gekomen. De stijging van de huizenprijzen is in de loop van 2020 en begin 2021 zelfs verder opgelopen, van 6,3% ten opzichte van een jaar eerder in januari 2020 tot 9,3% in januari 2021 (bron: NVM). Schaarste op de huizenmarkt, door nieuwbouw die achterblijft bij de demografische vraag, en lage rentestanden verklaren deze stijging, al blijft deze in het licht van de coronacrisis verrassend.

Woningen
De trends die in Nederland op de vastgoedmarkt worden onderscheiden, zijn ook in in Oudewater zichtbaar. Er is sprake van toenemende woningprijzen en een dalend woningaanbod. Op jaarbasis is het aantal transacties met meer dan 8% gedaald, de woningprijzen zijn met meer dan 10% gestegen (bron: NVM regio Woerden). Deze cijfers weerspiegelen de krapte op de woningmakt.

In de Woonvisie Oudewater 2020 zijn de ontwikkelingen en het beleid van de gemeenten ten aanzien van de woningbouwprogrammering (kwantitatief, kwalitatief en planning) aangeduid en geanalyseerd. De benodigde plancapaciteit is voor de korte termijn (tot 2023) 114 woningen, voor de middellange termijn (2024-2028) 190 woningen en voor de lange termijn (tot 2040) 456 woningen. Voor de korte termijn kan in de behoefte worden voorzien met harde plancapaciteit. Voor de middellange termijn geldt dit niet en moet de zachte plancapaciteit worden aangesproken. Voor de lange termijn moeten nieuwe plannen worden gemaakt.

Woningbouwgrond
Verkoop vindt plaats op basis van het woningbouwprogramma met prijzen vanuit de grex De Noort Syde II (DNS II).

Industriegrond / Bedrijventerrein
Voor Tappersheul III is in de grondexploitatie een prijs voor industriegrond van € 283 (per 1-1-2021, te indexeren met 2% per jaar) gehanteerd.
Deze prijs is afhankelijk van de exploitatieberekening (minimale m² prijs) en de marktwaarde. In het kader van de grex Tappersheul III is de productie van bouwrijpe grond ten behoeve van bedrijven in voorbereiding en zijn reserveringsovereenkomsten aangegaan. Gronduitgifte wordt voorzien vanaf 2022.

Snippergroen
De beleidslijn is dat verkoop van (snipper)groenstroken aan het college is. De prijs is € 185 per m². Als de grond in een lopend complex ligt, wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie, anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de algemene reserve.

Risico’s
Gemeente Oudewater kent geen aparte reserve grondbedrijf. De risico’s in de grondexploitaties zijn vermeld in de risicoanalyse in de paragraaf weerstandsvermogen.

Verkoopcriteria
Er worden (naast verkopen aan particulieren) alleen nog gronden aan de Woningbouwvereniging Oudewater (WBVO) of aannemers verkocht via de ABC-constructie met daarbij de voorwaarde dat de grond voor dezelfde m²-prijs doorverkocht wordt aan de uiteindelijke kopers. De aangeboden koopovereenkomsten hebben een geldigheidsduur van 3 maanden.

Woningbouw
Met het sluiten van complex De Noort Syde II per 31-12-2021 is er geen complex voor woningbouw meer. Het perceel St. Jansstraat (Oranje Bolwerck) en wellicht Statenland is gemeentegrond die nog beschikbaar is/komt voor woningbouw.

Er zijn momenteel twee complexen in bewerking (BIE: bouwgrond in exploitatie), te weten De Noort Syde II en Tappersheul III.

In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven per 2020.

In exploitatie	Boekwaarde	Nog te	Nog te	Verwacht	Voor	Verwacht
genomen		maken	verwachten	exploitatie	ziening	expl. resultaat
gronden		kosten	opbrengsten	resultaat		incl. voorz.
De Noort Syde II	156.970	0	337.200	-180.230		-180.230
Tappersheul III	2.704.148	4.902.944	9.646.379	-2.039.287		-2.039.287
Totaal	€ 2.861.118	€ 4.902.944	€ 9.983.579	€ -2.219.517		€ -2.219.517

Grondexploitatie De Noort Syde II (DNS II)

De exploitatieopzet voor DNS II gaat uit van een positief sluitende exploitatie met een verwachte afsluitdatum van 31-12-2021. Eén kavel (de laatste) is nog niet verkocht vanwege bezwaar en beroep. Naar verwachting vindt deze verkoop in 2021 plaats.

Grondexploitatie Tappersheul III

Door de gemeenteraad is besloten dat het bedrijventerrein Tappersheul met 3 hectare mag uitbreiden. De voorbereidende werkzaamheden hiervoor zijn begin 2017 gestart. Inmiddels heeft het uitgiftebeleid vorm gekregen en is grond aangekocht voor de ontwikkeling en de omzoming. Het beeldkwaliteitsplan is door de gemeenteraad in 2019 vastgesteld en een bestemmingsplan is in voorbereiding. Het financiële kader is de medio 2018 vastgestelde grondexploitatie. Deze wordt jaarlijks herzien. Zo ook per 1-1-2021 (boekwaarde per 31-12-2020). Er wordt uitgegaan van een exploitatieopzet met een voorlopige afsluitdatum van 31-12-2025. Op grond van de PRS/PRV geldt voor de gemeente de verplichting om bij uitbreiding ook het bestaande bedrijventerrein te herstructureren. De gemeenteraad heeft uitgesproken het positieve resultaat van de uitbreiding daarvoor te willen inzetten.

Voor grondexploitaties gelden risico’s. De kosten van verwerving, milieumaatregelen, bouw- en woonrijp maken en plankosten kunnen mee- of tegenvallen, de uitkomst van aanbestedingen is niet altijd voorspelbaar en de inkomsten uit – of het moment van – grondverkoop kunnen wijzigen door conjuncturele ontwikkelingen of wijzigende behoefte bij de afnemers. Het risico ten aanzien van milieumaatregelen heeft zich in beperkte mate al gemanifesteerd, met als gevolg hogere kosten en vertraging.
Een ander nader te noemen specifiek risico voor de grondexploitatie Tappersheul III is de vertraging die het gevolg kan zijn van onder andere de bestemmingsplanprocedure (het ontwerp-bestemmingsplan heeft ter visie gelegen en er zijn zienswijzen binnengekomen), de haalbaarheid van de beoogde sportvoorzieningen (zwembad, skeelerbaan) en de coronacrisis.

Doordat in Oudewater geen rente wordt toegerekend aan grondexploitaties is het financiële gevolg van vertraging beperkt. Dit geldt voor de toekomst (met betrekking tot het risico van vertraging), maar ook voor deze herziening per 1-1-2021 ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2020. Ondanks toegenomen kosten (milieu-/ecologische maatregelen) en vertraging is het resultaat van de grondexploitatie vrijwel gelijk gebleven.