Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel is om de stand van zaken van het grondbeleid van de gemeente Oudewater weer te geven en de relatie met grondexploitatie-complexen.

Grondexploitaties worden vastgesteld door de raad. Van jaarlijkse herzieningen wordt de raad in kennis gesteld in ten minste begroting en jaarrekening middels deze paragraaf Grondbeleid. De informatie in deze paragraaf dient mede gebaseerd te zijn op actuele doorrekeningen van grondexploitaties, die minimaal eens per jaar dienen plaats te vinden; als dat niet mogelijk is dient daarvan melding te worden gemaakt aan de raad.
In geval van planinhoudelijke wijzigingen of materiële financiële gevolgen moet de grondexploitatiebegroting sowieso (op grond van het BBV) opnieuw door de raad worden vastgesteld. 

De gemeente voerde overwegend facilitair grondbeleid. Dit was vooral het gevolg van het feit dat Oudewater, onder andere door haar ligging in het Groene Hart, te maken heeft met een strak om de bebouwde kom gelegen rode contour. Buiten deze rode contour was geen (woning)bouwontwikkeling toegestaan.
Op  basis van de provinciale structuurvisie/verordening is het nu echter mogelijk dat – onder voorwaarden – de geheel of gedeeltelijk buiten de rode contour gelegen locaties Statenland en Kerkwetering mogen worden ontwikkeld. Gezien de grondpositie en de ambities van de gemeente ligt voor deze locaties een actievere grondpolitiek in de rede.

Naast de als uitbreidingslocaties te beschouwen projecten Statenland en Kerkwetering zijn er inbreidingslocaties in ontwikkeling of wordt de haalbaarheid ervan onderzocht. Voor de locaties waar  de gemeente geen of beperkt grondeigendom heeft geldt dat de kosten in verband met grondexploitatie (zoals o.a. plankosten, planschade, aanleg voorzieningen) dienen te worden verhaald op de grondeigenaar/ontwikkelaar. Het beleid hiervoor is in 2018 door de gemeenteraad vastgesteld in de Nota Kostenverhaal.

Tevens zijn vanaf 2023 de volgende parameters vastgesteld:

Renteparameter in grondexploitatie 0,56%.

Kostenstijging vanaf 2023:
• Civieltechnische kosten: 4% in 2023 en 4% in 2024
• Overige kostenstijgingen: 6% in 2023 en 4% in 2024
• Vanaf 2025 stijging 2% voor beide kostensoorten

Opbrengststijging vanaf 2023:
• Voor woningbouw (sociaal en vrije sector): voor 2023 en 2024: 1%
• Voor maatschappelijk vastgoed voor 2023 en 2024: 1%
• Commercieel Vastgoed (kantoren, bedrijven, winkels/horeca) voor 2023 en 2023: 0%
• Alle functies 2% voor de langere termijn

Verkoopprijzen

Trends en ontwikkelingen vastgoed
De wereldwijde economische schokken als gevolg van de coronapandemie laten hun sporen na in de oplopende inflatie. De Russische inval in Oekraïne brengt veel menselijk leed en onzekerheid met zich mee. Op economisch vlak is het belangrijkste gevolg een hogere energieprijs en daarmee een nog hogere inflatie. 

De huidige huizenmarkt wordt omschreven als een ‘perfect storm’. Een aantal zaken komt hierbij samen, namelijk de economische tegenwind veroorzaakt door de oorlog in Oekraïne, sterk stijgende energieprijzen, oplopende inflatie en oplopende kapitaal- en hypotheekrentes. De woningmarkt in de provincie Utrecht staat onder zeer grote druk. Door het nijpend woningtekort kunnen veel huishoudens met een laag of een middeninkomen lastig een (betaalbare) woonruimte vinden.

De gemiddelde woningprijzen zijn dit jaar gestabiliseerd, in verschillende segmenten zijn al prijsdalingen op te merken. De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn in 2022 wel verder gestegen. De vraag naar nieuwbouwwoningen blijft, mede vanwege een gunstig energielabel, hoog (bron: Metafoor Outlook 2023).

De marktonzekerheid (consumentenvertrouwen) en stijgende (hypotheek)rente hebben echter een drukkend effect op de woningprijzen. Doordat tegelijkertijd de bouwkosten (met name de materialen) stevig stijgen, komt de financiële haalbaarheid van vastgoedontwikkelingen onder druk. De verkoop van nieuwbouwwoningen liet met name in het laatste kwartaal van 2022 een sterke terugval zien. Waar in eerdere jaren de verkopen terugliepen als gevolg van te weinig aanbod, wordt dit nu veroorzaakt door onzekerheid onder woningzoekenden om tot koop over te gaan, onder andere vanwege de prijsvorming (bron: NVM). 

De verwachting is dan ook dat de woningprijzen de komende jaren zullen dalen. De woningprijzen zullen naar verwachting het hardst gaan dalen in regio’s met een minder gespannen woningmarkt (bron: Metafoor Outlook 2023).

Woningen
In september 2020 heeft de gemeenteraad de woonvisie vastgesteld. In nieuwbouwprojecten moet voldoende aandacht zijn voor differentiatie in prijsklassen en variatie in woningtypen. In 2022 zijn in totaal 47 woningen opgeleverd. Naast de opleveringen van woningen zijn er in Oudewater op Statenland ook 42 opvangplekken gerealiseerd voor ontheemden uit Oekraïne. In de periode 2023 t/m 2026 worden 320 woningen gerealiseerd, met aandacht in de woningbouwprogramma’s voor differentiatie in prijsklassen en variatie in woningtypen. Tot 2026 is er voldoende plancapaciteit. Het project Kerkwetering zal na deze periode voorzien in de gewenste plancapaciteit. 

De grondexploitatie Oranje Bolwerck is in 2022 vastgesteld (raadsbesluit D/21/046625 d.d. 24-02-2022) met een positief resultaat van € 151.000 op eindwaarde per 31-12-2023. Deze ontwikkeling betreft 50 woningen, waarvan 10 koopwoningen voor starters. De gemeente koopt deze starterswoningen rechtstreeks van de ontwikkelaar voor ca. € 153.000 VON per stuk, om ze vervolgens met een korting op de hogere marktwaarde door te verkopen aan starters op de woningmarkt. Voor de aankoop is een apart krediet verstrekt (raadsbesluit 20R.01107 d.d. 28-01-2021). De aan- en verkoop van de starterswoningen behoort niet tot de activiteiten van de grondexploitatie. Het college zal de raad in 2023 vragen te besluiten over de uitwerking van de ambities in een KoopGarant-regeling. 

Daarnaast is de verwachting dat, wanneer een definitief akkoord is gegeven op de verplaatsing van het zwembad, in de loop van 2023 de grondexploitatie Statenland wordt geopend. Ook voor Kerkwetering is het de bedoeling een grondexploitatie te openen, waarmee de (actieve) ontwikkeling van deze locatie definitief zou worden. Voor beide locaties heeft de provincie per verordening de mogelijkheid gecreëerd om buiten de huidige rode contour woningbouw te realiseren. De plannen voor Statenland en Kerkwetering kunnen voorzien in de woningbehoefte op middellange en lange termijn.

Woningbouwgrond
Per 1 januari 2023 is er nog sprake van één actieve gemeentelijke bouwgrondontwikkeling voor woningbouw. Met het openen van de grondexploitatie Oranje Bolwerck is afgelopen jaar voorzien in een nieuw actief voor woningbouwontwikkeling. De levering van de grond aan de ontwikkelaar heeft in 2022 plaatsgevonden.
Zoals hierboven aangeduid is de verwachting dat in 2023 nieuwe grondexploitaties voor de ontwikkeling van woningbouwgronden zullen worden geopend. De grondprijzen zullen marktconform worden bepaald op basis van nader te bepalen methoden (residuele grondwaardeberekening, taxatie).

Industriegrond / Bedrijventerrein
Met de ontwikkeling van Tappersheul III realiseert de gemeente Oudewater (netto) 3 ha bedrijventerrein. Voor Tappersheul III is in de grondexploitatie een prijs voor industriegrond van € 294,96 (per 1-1-2023, te indexeren met 2% per jaar) gehanteerd. Deze prijs is gebaseerd op de exploitatieberekening (minimale m²-prijs) en de marktwaarde. In het kader van de grex Tappersheul III is de productie van bouwrijpe grond ten behoeve van bedrijven in voorbereiding (onder andere voorbelasting) en zijn reserveringsovereenkomsten aangegaan. Gronduitgifte wordt voorzien vanaf 2024.

Snippergroen
De beleidslijn is dat verkoop van (snipper)groenstroken aan het college is. De prijs is € 185 per m². Als de grond in een lopend grondbedrijfcomplex ligt, wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie en anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de Algemene Reserve.

Grondverkoop t.b.v. nutsvoorziening
De beleidslijn, vastgesteld in 2021, is dat verkoop van groenstroken ten behoeve van een nutsvoorziening aan het college is. De prijs is gebaseerd op de prijs voor industriegrond (prijspeil 2022: € 289,18 per m² exclusief btw en prijspeil 2023 is € 294,96 per m² exclusief btw). Als de grond in een lopend grondbedrijfcomplex ligt, wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie, anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de Algemene Reserve.

Verkoopcriteria
Er worden (naast verkopen aan particulieren) alleen nog gronden aan de Woningbouwvereniging Oudewater (WBVO) of aannemers verkocht via de ABC-constructie met daarbij de voorwaarde dat de grond voor dezelfde m²-prijs doorverkocht wordt aan de uiteindelijke kopers. De aangeboden koopovereenkomsten hebben een geldigheidsduur van 3 maanden. 

Woningbouw
De percelen St. Jansstraat (Oranje Bolwerck, waarvoor inmiddels een grondexploitatie is vastgesteld) en Statenland zijn gemeentegronden die beschikbaar zijn/komen voor woningbouw. De gemeente heeft ook een perceel in bezit op de locatie Kerkwetering. Voor de overige gronden in het beoogde plangebied aldaar is de Wet voorkeursrecht gemeenten van kracht.

Oranje Bolwerck en Tappersheul III
Er zijn per 1-1-2023 nog twee complexen in bewerking (BIE: bouwgrond in exploitatie), te weten Oranje Bolwerck en Tappersheul III. 

In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven over 2022.

Grondexploitatie Tappersheul III
Door de gemeenteraad is besloten dat het bedrijventerrein Tappersheul met 3 hectare mag uitbreiden. De voorbereidende werkzaamheden zijn hiervoor begin 2017 gestart. Inmiddels heeft het uitgiftebeleid vorm gekregen en is grond aangekocht voor de ontwikkeling en de omzoming. Het beeldkwaliteitsplan is door de gemeenteraad in 2019 vastgesteld en het bestemmingsplan is in 2021 vastgesteld. Het financiële kader is de medio 2018 vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt jaarlijks herzien, zo ook per 1-1-2023 (boekwaarde per 31-12-2022). Er wordt uitgegaan van een exploitatieopzet met een voorlopige afsluitdatum van 31-12-2026. 

Op grond van de provinciale verordening geldt voor de gemeente de verplichting om bij uitbreiding ook het bestaande bedrijventerrein (Tappersheul I/II) te herstructureren. De gemeenteraad heeft uitgesproken het positieve resultaat van de uitbreiding daarvoor te willen inzetten. Dit positieve resultaat bedraagt in de grondexploitatie per 1-1-2023 ca. €1,78 miljoen. Dat is een resultaatverslechtering van €0,12 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie van een jaar eerder (per 1-1-2022). De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de grotere prijsstijgingen aan de kostenkant dan de vastgestelde indexatie van de grondprijzen in 2022, in combinatie met opgelopen vertraging in de bestemmingsplanprocedure (het bestemmingsplan ligt voor bezwaar bij de Raad van State).

Voor grondexploitaties gelden risico’s. De kosten van verwerving, milieumaatregelen, bouw- en woonrijp maken en plankosten kunnen mee- of tegenvallen, de uitkomst van aanbestedingen is niet altijd voorspelbaar en de inkomsten uit – of het moment van – grondverkoop kunnen wijzigen door conjuncturele ontwikkelingen of wijzigende behoefte bij de afnemers. Het risico van tegenvallende kosten heeft zich voorgedaan: de prijsstijging in 2022 voor civieltechnische kosten was substantieel hoger dan geprognosticeerd. Verdere prijsstijgingen zijn voorzien, maar kunnen ook voor de komende jaren nog hoger zijn dan geraamd.
In geval van Tappersheul III zijn prijsstijgingen een extra groot financieel risico, omdat de opbrengsten al min of meer vast liggen (reserveringsovereenkomsten) en hierop dus niet of beperkt kan worden gestuurd. Een ander te noemen specifiek risico voor de grondexploitatie Tappersheul III is verdere vertraging die het gevolg kan zijn van de beroepsprocedure bij de Raad van State. Zolang er geen zittingsdatum bekend is, kunnen de voorbereidingen voor de productie van bouwrijpe grond niet verder. Het risico uit zich vervolgens tweeledig: meer kosten voor aanvullend onderzoek of extra planologische maatregelen én de kosten voor bouw- en woonrijp maken stijgen harder dan de grondprijzen in afwachting van een gerechtelijke uitspraak. 

Tegenover mogelijke tegenvallers staan potentiële meevallers en bijsturingsmogelijkheden. Te noemen in dit verband zijn de mogelijk extra oppervlakte uitgeefbaar terrein (in het bestemmingsplan iets meer uitgeefbaar dan wat in de grondexploitatie is meegenomen) en het niet hoeven aanspreken van de opgenomen budgetten voor planschade en extra onderzoeken.

Grondexploitatie Oranje Bolwerck
In 2022 is door de gemeenteraad besloten een nieuwe grondexploitatie vast te stellen, om de locatie Oranje Bolwerck te kunnen herontwikkelen naar woningbouw. De exploitatieopzet voor Oranje Bolwerck gaat uit van een positief sluitende exploitatie met een verwachte afsluitdatum van 31-12-2024. Dit positieve resultaat bedraagt in de grondexploitatie per 1-1-2023 ca. €315.000 excl. winstneming. Dat is een resultaatverbetering van ca. €164.000 ten opzichte van de grondexploitatie van een jaar eerder (per 1-1-2022). De belangrijkste oorzaak is het optimaliseren van het ontwerp voor de buitenruimte naar een Voorlopig Ontwerp. Vervolgens is een tussentijdse winstneming conform de PoC-methode verwerkt in het resultaat van ca. €174.000, waarmee het resultaat inclusief winstneming uitkomt op ca. €139.000.
Het bouwplan omvat 50 woningen voor starters en middeninkomens (middeldure huurwoningen en koopwoningen). Het college is voornemens om 10 starterswoningen rechtstreeks aan te kopen van de ontwikkelaar, om deze woningen vervolgens zelf door te verkopen aan starters op de woningmarkt (middels Koopgarant).
Het bestemmingsplan is op 5 november 2020 goedgekeurd door de gemeenteraad en inmiddels onherroepelijk. De gemeenteraad heeft daarna besloten om de concept-ontwikkelovereenkomst te laten ondertekenen. Hiermee is meteen het krediet beschikbaar gesteld voor het bouw- en woonrijp maken, de plankosten en de aankoop van de starterswoningen. De nieuwe grondexploitatie is in de plaats gekomen van de kredieten voor bouw- en woonrijp maken en een deel van de plankosten.
In 2022 is de locatie bouwrijp gemaakt en is het te bebouwen perceel geleverd aan de ontwikkelaar. De woningen zijn momenteel in aanbouw en de oplevering wordt verwacht in het derde kwartaal van 2023. De aanleg van de buitenruimte zal in 2023 starten en in 2024 worden afgerond.