Paragraaf 7 Grondbeleid

Het doel is om de stand van zaken van het grondbeleid van de gemeente Oudewater weer te geven en de relatie met grondexploitatie (grex) complexen.

Grondexploitaties worden vastgesteld door de raad. Van jaarlijkse herzieningen wordt de raad in kennis gesteld in ten minste begroting en jaarrekening middels deze paragraaf Grondbeleid. De informatie in deze paragraaf dient mede gebaseerd te zijn op actuele doorrekeningen van grondexploitaties, die minimaal eens per jaar dienen plaats te vinden; als dat niet mogelijk is dient daarvan melding te worden gemaakt aan de raad.

In geval van planinhoudelijke wijzigingen of materiële financiële gevolgen moet de grondexploitatiebegroting sowieso (op grond van het BBV) opnieuw door de raad worden vastgesteld. 
De gemeente voerde overwegend facilitair grondbeleid. Dit was vooral het gevolg van het feit dat Oudewater, onder andere door haar ligging in het Groene Hart, te maken heeft met een strak om de bebouwde kom gelegen rode contour. Buiten deze rode contour was geen (woning)bouwontwikkeling toegestaan.
Op basis van de provinciale structuurvisie/verordening is het nu echter mogelijk dat – onder voorwaarden – de geheel of gedeeltelijk buiten de rode contour gelegen locaties Statenland en Kerkwetering mogen worden ontwikkeld. Gezien de grondpositie en de ambities van de gemeente ligt voor deze locaties een actievere grondpolitiek in de rede.

Naast de als uitbreidingslocaties te beschouwen projecten Statenland en Kerkwetering zijn er inbreidingslocaties in ontwikkeling of wordt de haalbaarheid ervan onderzocht. Voor de locaties waar de gemeente geen of beperkt grondeigendom heeft geldt dat de kosten in verband met grondexploitatie (zoals o.a. plankosten, planschade, aanleg voorzieningen) dienen te worden verhaald op de grondeigenaar/ontwikkelaar. Het beleid hiervoor is in 2018 door de gemeenteraad vastgesteld in de Nota Kostenverhaal.

In de gemeente Oudewater is tot op heden nog geen Nota Grondbeleid vastgesteld om deze reden wordt daar momenteel aan gewerkt. Op dit moment worden bepaalde zaken, zoals bijvoorbeeld grondprijzen, genoemd in de P&C-producten van de gemeente Oudewater. Een duidelijk grondprijsbeleid is essentieel voor transparantie bij het bepalen van grondprijzen, vooral in het kader van een actief grondbeleid waarbij de gemeente haar grondposities verkoopt om beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken.

Ontwikkelingen economie en woningmarkt
De economie heeft een turbulente periode meegemaakt. De afgelopen jaren gingen gepaard met flinke schommelingen van de economie, mede door de corona- en de energiecrisis. Om de inflatie af te remmen, zijn de rentestanden verhoogd, én er was er sprake van flinke loonstijgingen. De verwachting van het Centraal Economisch Plan 2024 van het Centraal Planbureau is dat de economie zal terugkeren naar een gematigd groeipad (inflatie daalt) terwijl de gemiddelde loonstijging circa 6% zal bedragen. De arbeidsmarkt is nog steeds krap én de werkloosheid is in historisch perspectief zeer laag. De verwachting is dat de inflatie nog steeds hoog blijft, maar de grote piek is er inmiddels uit. Dit wordt veroorzaakt door de loon stijgingen, maar ook door de gestegen huurprijzen. Na een aantal jaar relatief weinig stijging, zijn de huren in het afgelopen jaar gecorrigeerd voor de inflatie. De verwachting is dat de economie in 2024 met 1,1% zal groeien en in 2025 met 1,6%.
Vorig jaar was een kentering te zien in de stijging van de woningprijzen. Na jaren van stijgingen kwam er een daling van de prijzen, mede als gevolg van de gestegen hypotheekrente. De verkopen van met name nieuwbouwplannen liepen sterk terug. De situatie op de woningmarkt is in 2024 alweer veranderd. Er is sprake van een toename van het aantal transacties van de bestaande én de nieuwbouwwoningen. Voor de nieuwbouwwoningen geldt zelfs een toename van 70% van de verkopen ten opzichte van vorig jaar. Dit komt mede doordat de woningen standaard worden voorzien van een goed energielabel. Wel is er nog steeds de trend te zien dat de nieuwbouwwoningen steeds kleiner worden. 
Ten opzichte van vorig jaar is het consumentenvertrouwen in de woningmarkt aan het herstellen (Eigen Huis Monitor) dat door de Vereniging Eigen Huis (VEH) wordt bijgehouden. Hierin is ten opzichte van het stijging te zien in het tweede kwartaal van 2024. Ondanks de genoemde ontwikkelingen is de woningmarkt nog steeds zeer krap te noemen.

Woningen 
In september 2020 heeft de gemeenteraad de woonvisie vastgesteld. In nieuwbouwprojecten moet voldoende aandacht zijn voor differentiatie in prijsklassen en variatie in woningtypen. In 2023 zijn in totaal 59 woningen opgeleverd. Daarnaast zijn er 12 opvangplekken gerealiseerd voor alleenstaande minderjarige statushouders. In 2024 worden naar verwachting 128 woningen opgeleverd. In de periode 2025 t/m 2027 worden 146 woningen gerealiseerd. Tot 2026 is er voldoende plancapaciteit. Voor 2027 en 2028 zal het project Statenland de gemeente van opleveringen voorzien. Het project Kerkwetering zal de gemeente van opleveringen voorzien op langere termijn. Naar verwachting wordt in Q3 de nieuwe Woonvisie van de gemeente Oudewater vastgesteld door de gemeenteraad. 

Eind 2023 zijn de KoopGarant-woningen van de grondexploitatie Oranje Bolwerck opgeleverd aan de nieuwe bewoners. Door de toepassing van KoopGarant kan de gemeente Oudewater voor een langere periode 10 betaalbare koopwoningen aan starters en mensen met een lager inkomen aanbieden. De gemeente verkoopt de woningen met een koperskorting op de marktwaarde. Wanneer de koper op termijn wil verhuizen, koopt de gemeente de woning weer terug en delen zij de waardeontwikkeling. Na de terugkoop wordt de woning opnieuw betaalbaar verkocht met KoopGarant. De raad heeft besloten de woningen gedurende een periode van 25 jaar in een KoopGarant-regeling te houden en hiervoor jaarlijks € 40.000 in de begroting beschikbaar te stellen (raadsbesluit D/23/099878 d.d. 20-04-2023). Er zijn een aantal toewijzingscriteria waar men aan moet voldoen:

•    Wonen in Oudewater of economisch gebonden zijn;
•    Niet ouder zijn dan 35 jaar;
•    Geen koopwoning achterlaten.

Het is wachten totdat er een definitief akkoord wordt gegeven op de verplaatsing van het zwembad, na dit akkoord kan de grondexploitatie Statenland worden geopend. Van Kerkwetering is het ook de bedoeling dat er een grondexploitatie geopend gaat worden, waarmee de (actieve) ontwikkeling van deze locatie definitief zou worden. Voor deze beide locaties heeft de provincie per verordening de mogelijkheid gecreëerd om buiten de huidige rode contour woningbouw te realiseren. De plannen voor Statenland en Kerkwetering kunnen voorzien in de woningbehoefte op middellange en lange termijn.

Woningbouwgrond
Per 1 januari 2024 is er nog sprake van één actieve gemeentelijke bouwgrondontwikkeling voor woningbouw. Met het openen van de grondexploitatie Oranje Bolwerck is sinds 2022 voorzien in een actief voor woningbouwontwikkeling. De levering van de grond aan de ontwikkelaar heeft in 2022 plaatsgevonden.  Nadat de buitenruimte is opgeleverd zal de grondexploitatie worden afgesloten.  Zoals hierboven aangeduid is de verwachting dat in de komende jaren nieuwe grondexploitaties voor de ontwikkeling van woningbouwgronden zullen worden geopend. De grondprijzen zullen marktconform worden bepaald op basis van nader te bepalen methoden (residuele grondwaardeberekening, taxatie).

Industriegrond / Bedrijventerrein
Met de ontwikkeling van Tappersheul III realiseert de gemeente Oudewater (netto) 3 ha bedrijventerrein. Voor Tappersheul III is in de grondexploitatie een prijs voor industriegrond van € 300 (per 1-1-2024) gehanteerd. Deze prijs is gebaseerd op de exploitatieberekening (minimale m²-prijs) en de marktwaarde. In het kader van de grex Tappersheul III is de productie van bouwrijpe grond ten behoeve van bedrijven in voorbereiding (onder andere voorbelasting) en zijn reserveringsovereenkomsten aangegaan. Gronduitgifte wordt voorzien vanaf 2025.

Snippergroen
De beleidslijn is dat verkoop van (snipper)groenstroken aan het college is. De prijs is € 185 per m². Als de grond in een lopend grondbedrijfcomplex ligt, wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie en anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de Algemene Reserve.

Grondverkoop t.b.v. nutsvoorziening
De beleidslijn, vastgesteld in 2021, is dat verkoop van groenstroken ten behoeve van een nutsvoorziening aan het college is. De prijs is gebaseerd op de prijs voor industriegrond (prijspeil 2023: € 294,96 per m² exclusief btw en prijspeil 2024 is € 300 per m² exclusief btw). Als de grond in een lopend grondbedrijfcomplex ligt, wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie, anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de Algemene Reserve.

Parameters
De gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks herzien. In de grondexploitaties is uitgegaan van de boekwaardes per 31 december 2023, zoals opgenomen in de jaarrekening 2023. Daarnaast zijn de laatst bekende wijzigingen en inzichten doorgevoerd waardoor meevallers en tegenvallers zijn ontstaan.
De huidige geactualiseerde exploitatieopzetten hebben als prijspeil 2024. Vanaf 2024 zijn de volgende parameters vastgesteld:
Renteparameter in grondexploitatie 1,18%.

Kostenstijging vanaf 2024:
• Civieltechnische kosten: 3% in 2024 en 2% in 2025
• Overige kostenstijgingen: 5% in 2024 en 4% in 2025
• Vanaf 2025 stijging 2% voor beide kostensoorten

Opbrengststijging vanaf 2024:
• Voor woningbouw (sociaal en vrije sector): voor 2024 en 2025: 1%
• Voor maatschappelijk vastgoed voor 2024 en 2025: 1%
• Commercieel Vastgoed (kantoren, bedrijven, winkels/horeca) voor 2024 en 2025: 0%
• Alle functies 2% voor de langere termijn
  
Verkoopcriteria
Er worden (naast verkopen aan particulieren) alleen nog gronden aan de Woningbouwvereniging Oudewater (WBVO) of aannemers verkocht via de ABC-constructie met daarbij de voorwaarde dat de grond voor dezelfde m²-prijs doorverkocht wordt aan de uiteindelijke kopers. De aangeboden koopovereenkomsten hebben een geldigheidsduur van 3 maanden.

Woningbouw
De percelen St. Jansstraat (Oranje Bolwerck, waarvoor inmiddels een grondexploitatie is vastgesteld) en Statenland zijn gemeentegronden die beschikbaar zijn/komen voor woningbouw. De gemeente heeft ook een perceel in bezit op de locatie Kerkwetering. Voor de overige gronden in het beoogde plangebied aldaar is de Wet voorkeursrecht gemeenten van kracht.

Oranje Bolwerck en Tappersheul III

Er zijn per 1-1-2024 nog twee complexen in bewerking (BIE: bouwgrond in exploitatie), te weten Oranje Bolwerck en Tappersheul III.  In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven per 1-1-2024.

 Grondexploitatie Tappersheul III

Door de gemeenteraad is besloten dat het bedrijventerrein Tappersheul met 3 hectare mag uitbreiden. De voorbereidende werkzaamheden zijn hiervoor begin 2017 gestart. Inmiddels heeft het uitgiftebeleid vorm gekregen en is grond aangekocht voor de ontwikkeling en de omzoming. Het beeldkwaliteitsplan is door de gemeenteraad in 2019 vastgesteld en het bestemmingsplan is in 2021 vastgesteld. Het financiële kader is de medio 2018 vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt jaarlijks herzien, zo ook per 1-1-2024 (boekwaarde per 31-12-2023). Er wordt uitgegaan van een exploitatieopzet met een voorlopige afsluitdatum van 31-12-2027.

Op grond van de provinciale verordening geldt voor de gemeente de verplichting om bij uitbreiding ook het bestaande bedrijventerrein (Tappersheul I/II) te herstructureren. De gemeenteraad heeft uitgesproken het positieve resultaat van de uitbreiding daarvoor te willen inzetten. Dit positieve resultaat bedraagt in de grondexploitatie per 1-1-2024 ca. €1,71 miljoen. Dat is een resultaatverslechtering van €0,07 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie van een jaar eerder (per 1-1-2023). De belangrijkste oorzaak is het vernieuwen van een aantal onderzoeken ten behoeve van en de vertraging veroorzaakt door de bezwaarprocedure bij de Raad van State.

Voor grondexploitaties gelden risico’s. De kosten van verwerving, milieumaatregelen, bouw- en woonrijp maken en plankosten kunnen mee- of tegenvallen, de uitkomst van aanbestedingen is niet altijd voorspelbaar en de inkomsten uit – of het moment van – grondverkoop kunnen wijzigen door conjuncturele ontwikkelingen of wijzigende behoefte bij de afnemers. 
Een specifiek risico voor de grondexploitatie Tappersheul III is verdere vertraging die het gevolg kan zijn van de beroepsprocedure bij de Raad van State. Zolang er geen zittingsdatum bekend is, kunnen de voorbereidingen voor de productie van bouwrijpe grond niet verder. Het risico uit zich vervolgens tweeledig: meer kosten voor aanvullend onderzoek of extra planologische maatregelen én de gecontracteerde afnemers (in reserveringsovereenkomsten) haken af en wijken uit naar andere locaties om te investeren in afwachting van een gerechtelijke uitspraak.

Tegenover mogelijke tegenvallers staan potentiële meevallers en bijsturingsmogelijkheden. Te noemen in dit verband zijn de mogelijk extra oppervlakte uitgeefbaar terrein (in het bestemmingsplan iets meer uitgeefbaar dan wat in de grondexploitatie is meegenomen) en het niet hoeven aanspreken van de opgenomen budget voor planschade.

Grondexploitatie Oranje Bolwerck
In 2022 is door de gemeenteraad besloten een nieuwe grondexploitatie vast te stellen, om de locatie Oranje Bolwerck te kunnen herontwikkelen naar woningbouw. De exploitatieopzet voor Oranje Bolwerck gaat uit van een positief sluitende exploitatie met een verwachte afsluitdatum van 31-12-2024. Dit positieve resultaat bedraagt in de grondexploitatie per 1-1-2024 ca. €220.000 excl. winstneming. Dat is een lichte resultaatverslechtering van ca. €95.000 ten opzichte van de grondexploitatie van een jaar eerder (per 1-1-2023). De belangrijkste oorzaak is de benodigde extra inzet voor de aan-, verkoop en begeleiding van de 10 Koopgarant woningen, waarvan een beperkt deel doorbelast is naar dit project in de administratie. Daarnaast zijn enkele onvoorziene kosten geboekt, zoals het aanbrengen van de historische gevelstenen in de nieuwbouw. Vervolgens is een tussentijdse winstneming conform de PoC-methode verwerkt in het resultaat van in totaal ca. €175.000, waarmee het resultaat inclusief winstneming uitkomt op ca. €45.000.

Het bouwplan omvat 50 woningen voor starters en middeninkomens (middeldure huurwoningen en koopwoningen). Het college heeft 10 starterswoningen rechtstreeks aangekocht van de ontwikkelaar, om deze woningen vervolgens zelf door te verkopen aan starters op de woningmarkt (middels Koopgarant).
Het bestemmingsplan is op 5 november 2020 goedgekeurd door de gemeenteraad en inmiddels onherroepelijk. In 2022 is de locatie bouwrijp gemaakt en is het te bebouwen perceel geleverd aan de ontwikkelaar. De woningen zijn opgeleverd in het derde kwartaal van 2023. De aanleg van de buitenruimte is gestart en naar verwachting zal de grondexploitatie eind 2024 afgesloten kunnen worden.