Paragraaf 7 Grondbeleid

Wettelijk kader en gemeentelijk beleid

Terug naar navigatie - Wettelijk kader en gemeentelijk beleid

De gemeente voert overwegend facilitair grondbeleid. Dit is vooral het gevolg van het feit dat Oudewater, onder andere door zijn ligging in het Groene Hart, te maken heeft met een strak om de bebouwde kom gelegen rode contour. Buiten deze rode contour mag/is geen (woning)bouwontwikkeling toegestaan. Deze laatste situatie lijkt te veranderen door nieuw provinciaal beleid. Door de mogelijkheid om buiten de contouren woningbouw of bedrijvigheid te situeren herleeft de discussie omtrent de meest gewenste aanpak: faciliterend, actief of een tussenvorm. Gezien de urgentie, de wens om (maximaal) regie te houden op de ontwikkeling en de verwachting een positief rendement te realiseren, is een actieve grondpolitiek niet meer uitgesloten. Uiteraard speelt wel een rol in welke mate de gemeente grondeigenaar is of kan worden.

Voor de locaties waar de gemeente geen of beperkt grondeigendom heeft en verwerving/onteigening niet aan de orde is geldt dat de kosten in verband met grondexploitatie (zoals o.a. plankosten, planschade, aanleg voorzieningen) dienen te worden verhaald op de grondeigenaar/ontwikkelaar. Het beleid hiervoor is in 2018 door de gemeenteraad middels de Nota Kostenverhaal vastgesteld. Uiteraard zullen de mogelijkheden van de Omgevingswet, die beoogd is van kracht te worden per 1-7-2022, hierbij worden meegenomen.

Verkoopprijzen
Trends en ontwikkelingen vastgoed
De economie is fors geraakt door de coronacrisis. Het Centraal Planbureau stelt in de Juniraming 2021 dat de economie zich nu wel weer snel herstelt omdat het aantal besmettingen afneemt en de vaccinatiegraad toeneemt. De economie groeit in 2021 en 2022 met ruim 3% per jaar. De werkloosheid blijft in 2022 beperkt tot 4,1%, vrijwel gelijk aan het gemiddelde in 2017-2019, voor de crisis. Het bbp-niveau komt in 2025 weliswaar 1,5% lager uit dan voor de coronacrisis werd voorzien, maar dat is gunstiger dan het negatieve effect van 3% waar eerder van werd uitgegaan. De permanente economische schade van de coronapandemie blijft dus naar verwachting beperkt. Dat blijkt uit de juniraming en de actualisatie van de middellangetermijn-verkenning die het Centraal Planbureau op 22 juni heeft gepubliceerd. (Bron: CBS)

De Nederlandse woningmarkt staat nog steeds onder grote druk. De afgelopen jaren stegen de woningprijzen vooral hard in de Randstad. Momenteel kennen overige delen van Nederland, zoals Groningen, Flevoland en Overijssel de hoogste woningprijsstijgingen. Doordat de rente nog steeds laag is en de overheid subsidie verstrekt om de economische effecten van de coronacrisis te beperken, is nog geen afname in woningaankopen te zien op de woningmarkt. Deze trend zet naar verwachting door tot eind 2020. In 2021 bouwt de overheid de financiële (corona)steun geleidelijk af. De verwachting is dat werkloosheid toeneemt en de betaalbaarheid van woningen in gedrang komt. De stijging van de woningprijzen zal dan stabiliseren. Op de lange termijn zijn de gevolgen lastig te voorspellen; ondanks de blijvend hoge vraag is de voorspelling dat de prijzen minder hard zullen stijgen, dan wel zullen stabiliseren. Het consumentenvertrouwen geeft hiertoe onder andere aanleiding; deze schommelt tussen neutraal en negatief. (Bron: Metafoor RO)
Er is sprake van een forse stijging van prijzen van de materialen, de bouwkosten en de prijzen van nieuwbouwwoningen. Bekende bouwkostenindexen laten in 2021 een versnelling van de groei zien van materiaalkosten en bouwkosten.

De (macro-)economische groei wordt op dit moment gedomineerd door de (gevolgen van de) coronacrisis. Voor 2020 wordt dan ook economische krimp voorzien. In 2021 zal er weer sprake zijn van herstel en (forse) economische groei.
Bovengenoemde macro-economische trends zijn deels te projecteren op de markt voor commercieel vastgoed. De ontwikkelingen op deze markt zijn conjunctuur gerelateerd en bewegen derhalve (deels) mee met de macro-economische markt. Dit geldt niet voor de woningmarkt. Door de spanning op de woningmarkt (grote vraag en op het moment stagnerend aanbod nieuwbouwwoningen) en de lage rentestanden blijven verkoopprijzen een stijgende lijn vertonen. Dit lijkt – zeker voor betere woningmarktgebieden – nog aan te houden.

Woningen
De trends die in Nederland op de vastgoedmarkt worden onderscheiden zijn ook in het afgelopen jaar in Oudewater zichtbaar. Sprake is van toenemende woningprijzen en een dalend woningaanbod. Op Funda staan per 1 september 2021 slechts 14 woningen te koop, waaronder enkele zeer dure appartementen op de locatie Papenhoef. Weinig aanbod dus, terwijl de vraag – en daarmee de druk op de woningmarkt en de verkoopprijzen – (onverminderd) groot blijft.
Als gekeken wordt naar de historische transactieprijzen van bestaande woningen is er een stijging te zien in 2020 t.o.v. 2019. Wanneer de kwartaalcijfers van 2021 worden vergeleken met 2020 is te zien dat deze stijging is toegenomen. De gemiddelde verkooptijd in dagen in regio Woerden e.o. (waaronder Oudewater) is gemiddeld 24 dagen. (Bron: NVM).

Woningbouwgrond
Verkoop vindt plaats op basis van het woningbouwprogramma met prijzen vanuit de grex De Noort Syde II (DNS II).

Industriegrond / Bedrijventerrein
Voor Tappersheul III is in de grondexploitatie een prijs voor industriegrond van € 283 (per 1-1-2021, te indexeren met 2% per jaar) gehanteerd. Deze prijs is afhankelijk van de exploitatieberekening (minimale m² prijs) en de marktwaarde. In het kader van de grex Tappersheul III is de productie van bouwrijpe grond ten behoeve van bedrijven in voorbereiding (bouwrijp maken) en is beleid geformuleerd met betrekking tot de verkoop van gronden.

Snippergroen
De beleidslijn is dat verkoop van (snipper)groenstroken ter besluitvorming aan het college is. De prijs is € 185 per m². Als de grond in een lopend complex ligt, wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie, anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de Algemene Reserve.

Uitgangspunt voor grondexploitaties

Terug naar navigatie - Uitgangspunt voor grondexploitaties

Parameters
De gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks herzien. In de grondexploitaties is uitgegaan van de boekwaardes per 31 december 2020, zoals opgenomen in de jaarrekening 2020. Daarnaast zijn de laatst bekende wijzigingen en inzichten doorgevoerd waardoor meevallers en tegenvallers zijn ontstaan.

De huidige geactualiseerde exploitatieopzetten hebben als prijspeil 2021. Kosten- en opbrengstenstijgingen spelen eigenlijk alleen bij de grex Tappersheul III en zijn specifiek voor deze grondexploitatie bepaald (op basis van marktconformiteit).

Verkoopcriteria
Er worden (naast verkopen aan particulieren) alleen nog gronden aan de Woningcorporatie De Woningraat of aannemers verkocht via de ABC-constructie met daarbij de voorwaarde dat de grond voor dezelfde m²-prijs doorverkocht wordt aan de uiteindelijke kopers. De aangeboden koopovereenkomsten hebben een geldigheidsduur van drie maanden.

Woningbouw
Met het sluiten van complex De Noort Syde II per 31-12-2021 is er geen complex voor woningbouw meer. Het perceel St. Jansstraat (Oranje Bolwerck) en wellicht Statenland is gemeentegrond die nog beschikbaar is/komt voor woningbouw.

Toelichting per exploitatiegebied

Terug naar navigatie - Toelichting per exploitatiegebied

De Noort Syde II en Tappersheul III
Er zijn momenteel twee complexen in bewerking (BIE: bouwgrond in exploitatie), te weten complex De Noort Syde II en Tappersheul III.

In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven per 1-1-2021.

In exploitatie genomen gronden Boekwaarde 1-1-2021 Nog te maken kosten Nog te verwachten opbrengsten Verwacht expl. resultaat op eindwaarde Voorziening Verwacht expl. resultaat op eindwaarde incl. voorz.
De Noort Syde II 156.970 337.200 -180.230 0 -180.230
Tappersheul lll 2.704.148 4.902.944 9.646.379 -2.039.287 0 -2.039.287
Totaal € 2.861.118 € 4.902.944 € 9.983.579 -€ 2.219.517 € 0 -€ 2.219.517

 

Grondexploitatie De Noort Syde II (DNS II)
De exploitatieopzet voor DNS II gaat uit van een positief sluitende exploitatie. In verband met een rechtszaak kan de laatste kavel nog niet worden verkocht, daardoor kan de grondexploitatie pas in 2022 worden afgesloten.

Grondexploitatie Tappersheul III
De voorbereidende werkzaamheden zijn hiervoor begin 2017 opgestart. Inmiddels heeft het uitgiftebeleid vorm gekregen, is grond aangekocht voor de ontwikkeling en de omzoming en is het bouwrijp maken ter hand genomen (in eerste instantie met name voorbelasting en ophoging).
Het beeldkwaliteitsplan is door de gemeenteraad in 2019 vastgesteld en een bestemmingsplan is in procedure. Het actuele financiële kader is de geactualiseerde berekening per 1-1-2021 (boekwaarde per 31-12-2020). Deze actuele grondexploitatie zoals opgenomen in de begroting 2022 kent een voordelig saldo. Er wordt uitgegaan van een exploitatieopzet met een voorlopige afsluitdatum van 31-12-2025. Op grond van de PRS/PRV geldt voor de gemeente de verplichting om bij uitbreiding ook het bestaande bedrijventerrein te herstructureren. De gemeenteraad heeft uitgesproken het positieve resultaat van de uitbreiding daarvoor te willen inzetten.

Voor grondexploitaties gelden risico’s. De kosten van verwerving, milieumaatregelen, bouw- en woonrijp maken en plankosten kunnen mee- en tegenvallen, de uitkomst van aanbestedingen is niet altijd voorspelbaar en de inkomsten uit – of het moment van – grondverkoop kunnen wijzigen door conjuncturele ontwikkelingen of wijzigende behoefte bij de afnemers. Een risico meer specifiek voor de grex Tappersheul III is vertraging die het gevolg kan zijn van onder andere de bestemmingsplanprocedure en de coronacrisis.

Oranje Bolwerck (grondexploitatie in voorbereiding)
Naar verwachting zal in eind 2021 een nieuwe grondexploitatie worden vastgesteld, om de locatie Oranje Bolwerck te kunnen herontwikkelen naar woningbouw. De exploitatieopzet voor Oranje Bolwerck gaat uit van een licht positief sluitende exploitatie met een verwachte afsluitdatum van 31-12-2023. Het bouwplan omvat 49 woningen voor starters en middeninkomens (middeldure huurwoningen en koopwoningen). Het college is voornemens om 10 starterswoningen rechtstreeks aan te kopen van de ontwikkelaar, om deze woningen vervolgens zelf door te verkopen aan starters op de woningmarkt.
Het bestemmingsplan is op 5 november 2020 goedgekeurd door de gemeenteraad en inmiddels onherroepelijk. De gemeenteraad heeft daarna besloten om de concept-ontwikkelovereenkomst te laten ondertekenen. Hiermee is meteen het krediet beschikbaar gesteld voor het bouw- en woonrijp maken, de plankosten en de aankoop van de tienstarterswoningen. De nieuwe grondexploitatie zal in de plaats komen van de kredieten voor bouw- en woonrijp maken en een deel van de plankosten.