Paragraaf 7 Grondbeleid

Het doel is om de stand van zaken van het grondbeleid van de gemeente Oudewater weer te geven en de relatie met grondexploitatie (grex) complexen.

De gemeente voert overwegend facilitair grondbeleid. Dit is vooral het gevolg van het feit dat Oudewater, onder andere door zijn ligging in het Groene Hart, te maken heeft met een strak om de bebouwde kom gelegen rode contour. Buiten deze rode contour mag/is geen (woning)bouwontwikkeling toegestaan. Deze situatie lijkt te veranderen door nieuw provinciaal beleid. Door de mogelijkheid om buiten de contouren woningbouw of bedrijvigheid te situeren herleeft de discussie omtrent de meest gewenste aanpak: faciliterend, actief of een tussenvorm. Gezien de urgentie, de wens om (maximaal) regie te houden op de ontwikkeling en de verwachting een positief rendement te realiseren, is een actieve grondpolitiek niet meer uitgesloten. Uiteraard speelt wel een rol in welke mate de gemeente grondeigenaar is of kan worden.

Voor de locaties waar de gemeente geen of beperkt grondeigendom heeft en verwerving/onteigening niet aan de orde is geldt dat de kosten in verband met grondexploitatie (zoals o.a. plankosten, planschade, aanleg voorzieningen) dienen te worden verhaald op de grondeigenaar/ontwikkelaar. Het beleid hiervoor is in 2018 door de gemeenteraad middels de Nota Kostenverhaal vastgesteld. Uiteraard zullen de mogelijkheden van de Omgevingswet, die beoogd is van kracht te worden per 1-1-2023, hierbij worden meegenomen.

Ontwikkelingen economie en woningmarkt
De economie is door de coronacrisis flink geraakt en wordt nog harder geraakt door de Russische inval in Oekraïne. De coronapandemie heeft gezorgd voor een hoge inflatie en daarbovenop is er momenteel sprake van stijgende tarieven voor gas en energie. De oorlog in Oekraïne en de daarna getroffen sancties tegen Rusland leveren (indirect) economische schade op aan Europa. Normaal gesproken wordt er veel metaal en hout geïmporteerd uit Rusland en Oekraïne. Verder leidt de verminderde aanvoer van met name graan en zonnebloemolie tot toenemende voedselprijzen. Desondanks groeit de Nederlandse economie door en blijft de arbeidsmarkt zeer krap. Het Centraal Planbureau verwacht dat de economie in 2022 met 3,6% zal groeien en in 2023 met 1,7%. De werkloosheid blijft in 2022 beperkt tot 4%, deze neemt volgens het CPB naar verwachting toe tot 4,3% in 2023. De coronapandemie heeft minder invloed op de economische groei, deze blijft echter wel relevant in de voorspellingen. De economische verwachtingen worden op dit moment voornamelijk beïnvloed door de grote onzekerheid over de verdere ontwikkelingen/ gevolgen van de oorlog in Oekraïne. 
De Nederlandse woningmarkt staat nog steeds onder grote druk. De afgelopen jaren stegen de woningprijzen vooral hard in de Randstad. Momenteel kennen overige delen van Nederland, zoals Groningen, Flevoland en Overijssel de hoogste woningprijsstijgingen. Hoewel de rentestanden aan het stijgen zijn, is nog geen afname in woningaankopen te zien op de woningmarkt. De woningprijzen zijn verder gestegen ten opzichte van een jaar eerder, desondanks is wel te zien dat de prijsstijging aan het stabiliseren is. Op de lange termijn zijn de gevolgen lastig te voorspellen; gezien de blijvende hoge vraag is de voorspelling dat de prijzen minder hard zullen stijgen, dan wel licht zullen dalen. De stijgende rentetarieven houden immers verband met de ontwikkeling van de woningprijzen. Het consumentenvertrouwen geeft hier onder andere aanleiding toe. Het consumentenvertrouwen (Eigen Huis Marktindicator) van de Vereniging Eigen Huis (VEH) is in juni 2022 naar het laagste niveau gedaald sinds de metingen.
Er is bovendien sprake van een forse stijging van prijzen van de materialen, de bouwkosten en de prijzen van nieuwbouwwoningen. Bekende bouwkostenindexen (zoals Bouwkostenkompas, BDB) laten in 2022 een versnelling van de groei zien van materiaalkosten en bouwkosten. Middels de Monte Carlo Simulatie zijn de mogelijke effecten hiervan op de grondexploitaties, zoals opgenomen in MPG 2022, doorgerekend.

Woningen
De trends die in Nederland op de vastgoedmarkt worden onderscheiden zijn ook in het afgelopen jaar in Oudewater zichtbaar. Sprake is van toenemende woningprijzen en een dalend woningaanbod. Op Funda staan in Oudewater (augustus 2022) slechts 66 woningen te koop.
Kijkend naar de historische transactieprijzen van bestaande woningen is er een stijging te zien in 2022 t.o.v. 2021. Wanneer de kwartaalcijfers van 2022 worden vergeleken met 2021 is te zien dat deze stijging is toegenomen. De gemiddelde verkooptijd in dagen in regio Woerden e.o. (waaronder Oudewater) is gemiddeld 21 dagen. (Bron: NVM).

Woningbouwgrond
De levering van de grond voor de woningbouw van Oranje Bolwerck heeft in 2022 plaatsgevonden.

Industriegrond / Bedrijventerrein
Met de ontwikkeling van Tappersheul III realiseert de gemeente Oudewater (netto) 3 ha  bedrijventerrein. Voor Tappersheul III is in de grondexploitatie een prijs voor industriegrond van € 289 (per 1-1-2022, te indexeren met 2% per jaar) gehanteerd. Deze prijs is gebaseerd op de exploitatieberekening (minimale m² prijs) en de marktwaarde. In het kader van de GREX Tappersheul III is de productie van bouwrijpe grond ten behoeve van bedrijven in voorbereiding (onder ander voorbelasting) en zijn reserveringsovereenkomsten aangegaan. Gronduitgifte wordt voorzien vanaf 2023.

Snippergroen
De beleidslijn is dat verkoop van (snipper)groenstroken ter besluitvorming aan het college is. De prijs is € 185 per m². Als de grond in een lopend complex ligt, wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie, anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de Algemene Reserve. 

Grondverkoop t.b.v. nutsvoorziening
De beleidslijn is dat verkoop van groenstroken ten behoeve van een nutsvoorziening aan het college is. Deze beleidslijn is in 2021 vastgesteld. De prijs is gebaseerd op de prijs voor industriegrond (prijspeil 2022 is € 289,18 per m² exclusief btw). Als de grond in een lopend complex ligt, dan wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie en anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de algemene reserve.

Parameters
De gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks herzien. In de grondexploitaties is uitgegaan van de boekwaardes per 31 december 2021, zoals opgenomen in de jaarrekening 2021. Daarnaast zijn de laatst bekende wijzigingen en inzichten doorgevoerd waardoor meevallers en tegenvallers zijn ontstaan.
De huidige geactualiseerde exploitatieopzetten hebben als prijspeil 2022. Kosten- en opbrengstenstijgingen spelen voornamelijk bij de grex Tappersheul III en zijn specifiek voor deze grondexploitatie bepaald (op basis van marktconformiteit). In de grex Oranje Bolwerck spelen alleen nog kostenstijgingen een (kleine) rol. Het bouwrijp maken gaat in gezamenlijke opdracht met de bouw van de ondergrondse parkeergarage t.b.v. de woningbouw. De afspraken over de kostenverdeling zijn reeds gemaakt. Voorafgaand aan de oplevering van de woningen in 2023 zal de buitenruimte door de gemeente worden aangelegd.

  
Verkoopcriteria
Er worden (naast verkopen aan particulieren) alleen nog gronden aan de Woningcorporatie De Woningraat of aannemers verkocht via de ABC-constructie met daarbij de voorwaarde dat de grond voor dezelfde m²-prijs doorverkocht wordt aan de uiteindelijke kopers. De aangeboden koopovereenkomsten hebben een geldigheidsduur van drie maanden.

Woningbouw
Per 31-12-2021 zal grondexploitatie De Noort Syde II worden afgesloten en dit is per 1-1-2022 geen grondexploitatie voor woningbouw meer. 
De percelen St. Jansstraat (Oranje Bolwerck, waarvoor inmiddels een grondexploitatie is vastgesteld) en Statenland zijn gemeentegronden die beschikbaar zijn/komen voor woningbouw. De gemeente heeft ook een perceel in bezit op de locatie Kerkwetering. Voor de overige gronden in het beoogde plangebied aldaar is de WVG (Wet Voorkeursrecht Gemeenten) van kracht.
In de jaarrekening 2021 zijn kosten geactiveerd voor de percelen Statenland en Kerkwetering. Conform de BBV moeten deze voorbereidingskosten binnen 5 jaar worden geactiveerd in een grondexploitatie danwel moeten deze kosten ten laste van de exploitatie worden genomen.

Oranje Bolwerck en Tappersheul III

Er zijn momenteel twee complexen in bewerking (BIE: bouwgrond in exploitatie), te weten complexen Oranje Bolwerck en Tappersheul III. Complex De Noort Syde II is per 31-12-2021 afgesloten. 
In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven per 1-1-2022.

Grondexploitatie Tappersheul III
Door de gemeenteraad is besloten dat het bedrijventerrein Tappersheul met 3 hectare mag uitbreiden.  
De voorbereidende werkzaamheden zijn hiervoor begin 2017 opgestart. Inmiddels heeft het uitgiftebeleid vorm gekregen en is grond aangekocht voor de ontwikkeling en de omzoming. Het beeldkwaliteitsplan is door de gemeenteraad in 2019 vastgesteld en een bestemmingsplan is in voorbereiding. Het financiële kader is de medio 2018 vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt jaarlijks herzien, zo ook per 1-1-2022 (boekwaarde per 31-12-2021). Er wordt uitgegaan van een exploitatieopzet met een voorlopige afsluitdatum van 31-12-2025. 
Op grond van de provinciale verordening geldt voor de gemeente de verplichting om bij uitbreiding ook het bestaande bedrijventerrein (Tappersheul I/II) te herstructureren. De gemeenteraad heeft uitgesproken het positieve resultaat van de uitbreiding daarvoor te willen inzetten. 
Dit positieve resultaat bedraagt in de grondexploitatie per 1-1-2022 ruim € 1,9 miljoen en dat is een resultaatverslechtering van € 0,1 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie van een jaar eerder (per 1-1-2021). De belangrijkste oorzaken voor deze resultaatsverslechtering zijn de prijsstijgingen in 2021 en de voorziene hoge kostenstijgingen voor de komende jaren.
Voor grondexploitaties gelden risico’s. De kosten van verwerving, milieumaatregelen, bouw- en woonrijp en plankosten kunnen mee- en tegenvallen, de uitkomst van aanbestedingen is niet altijd voorspelbaar en de inkomsten uit – of het moment van - grondverkoop kunnen wijzigen door conjuncturele ontwikkelingen of wijzigende behoefte bij de afnemers. 
Het risico ten aanzien van milieumaatregelen heeft zich in beperkte mate al gemanifesteerd, met als gevolg hogere kosten en vertraging. 
En ook het risico van tegenvallende kosten heeft zich voorgedaan: de prijsstijging in 2021 voor civieltechnische kosten is substantieel hoger dan geprognosticeerd. Verdere prijsstijgingen zijn voorzien, maar kunnen ook voor de komende jaren nog hoger zijn dan geraamd.
In het geval van Tappersheul III zijn prijsstijgingen een extra groot financieel risico, omdat de opbrengsten al min of meer vast liggen (reserveringsovereenkomsten) en hierop dus niet of beperkt kan worden gestuurd. Een ander nader te noemen specifiek risico voor de grondexploitatie Tappersheul III is de vertraging die het gevolg kan zijn van de bestemmingsplanprocedure (het bestemmingsplan ligt voor bezwaar bij de Raad van State). Tegenover mogelijke tegenvallers staan potentiële meevallers en bijsturingsmogelijkheden. Te noemen in dit verband zijn de mogelijk extra oppervlakte uitgeefbaar (in het bestemmingsplan iets meer uitgeefbaar dan in de grondexploitatie is meegenomen) en het niet hoeven aanspreken van de (wel opgenomen) budgetten voor planschade en extra onderzoeken.

Grondexploitatie Oranje Bolwerck
In 2022 is door de gemeenteraad besloten een nieuwe grondexploitatie vast te stellen, om de locatie Oranje Bolwerck te kunnen herontwikkelen naar woningbouw. De exploitatieopzet voor Oranje Bolwerck gaat uit van een licht positief sluitende exploitatie met een verwachte afsluitdatum van 31-12-2023. 
Het bouwplan omvat 49 woningen voor starters en middeninkomens (middeldure huurwoningen en koopwoningen). Het college is voornemens om tien starterswoningen rechtstreeks aan te kopen van de ontwikkelaar, om deze woningen vervolgens zelf door te verkopen aan starters op de woningmarkt (middels Koopgarant).
Het bestemmingsplan is op 5 november 2020 goedgekeurd door de gemeenteraad en inmiddels onherroepelijk. De gemeenteraad heeft daarna besloten om de concept-ontwikkelovereenkomst te laten ondertekenen. Hiermee is meteen het krediet beschikbaar gesteld voor het bouw- en woonrijp maken, de plankosten en de aankoop van de tien starterswoningen. De nieuwe grondexploitatie is in de plaats gekomen van de kredieten voor bouw- en woonrijp maken en een deel van de plankosten.
Inmiddels is de locatie bouwrijp gemaakt en is het te bebouwen perceel geleverd aan de ontwikkelaar. De woningen zijn momenteel in verkoop en er is gestart met de bouw van de parkeergarage.