Paragraaf 7 Grondbeleid

Het doel is om de stand van zaken van het grondbeleid van de gemeente Oudewater weer te geven en de relatie met grondexploitatie (GREX) complexen.

Sinds de invoering van het dualisme was het beleid dat alle besluiten van aan- en verkopen door het college genomen werden (zoals ook de aankoop van gronden voor de groenzone in De Noort Syde II). De Raad werd hiervan in kennis gesteld in tenminste begroting en jaarrekening. Tevens werd de jaarlijkse herziening door het college vastgesteld en vertrouwelijk ter inzage gelegd voor de raad. Vanaf nu wordt voor de herzieningen de werkwijze zoals in Woerden gevolgd, dat wil zeggen dat elke herziening in de raad komt.

De gemeente voert overwegend facilitair grondbeleid. Dit is vooral het gevolg van het feit dat Oudewater, onder andere door haar ligging in het Groene Hart, te maken heeft met een strak om de bebouwde kom gelegen rode contour. Buiten deze rode contour mag/is geen (woning)bouwontwikkeling toegestaan.

Onderzocht wordt of op basis van de in ontwikkeling zijnde provinciale structuurvisie het mogelijk is om grond buiten de rode contour te verwerven ten behoeve van woningbouw en industrie. Daarnaast wordt de haalbaarheid van de ontwikkeling van inbreidingslocaties onderzocht. Voor de locaties waar de gemeente geen of beperkt grondeigendom heeft geldt dat de kosten in verband met grondexploitatie (zoals o.a. plankosten, planschade, aanleg voorzieningen) dienen te worden verhaald op de grondeigenaar/ontwikkelaar. Het beleid hiervoor is in 2018 door de gemeenteraad middels de Nota Kostenverhaal vastgesteld.

Verkoopprijzen
Trends en ontwikkelingen vastgoed
De (macro-)economische groei wordt op dit moment gedomineerd door de (gevolgen van de) Coronacrisis. Voor 2020 wordt dan ook economische krimp voorzien. In 2021 zal er weer sprake zijn van herstel en (forse) economische groei.
Bovengenoemde macro-economische trends zijn deels te projecteren op de markt voor commercieel vastgoed. De ontwikkelingen op deze markt zijn conjunctuur gerelateerd en bewegen derhalve (deels) mee met de macro-economische markt. Dit geldt niet voor de woningmarkt. Door de spanning op de woningmarkt (grote vraag en op het moment stagnerend aanbod nieuwbouwwoningen) en de lage rentestanden blijven verkoopprijzen een stijgende lijn vertonen. Dit lijkt – zeker voor betere woningmarktgebieden – nog aan te houden.

Woningen
De trends die in Nederland op de vastgoedmarkt worden onderscheiden zijn ook in het afgelopen jaar in Oudewater zichtbaar. Sprake is van toenemende woningprijzen en een dalend woningaanbod.

Het aantal transacties is afgelopen jaar gedaald, maar de gemiddelde verkooptijd van een woning daarentegen schommelt rond de 30 dagen (1e kwartaal 2020) en is daarmee ten opzichte van vorig jaar zelfs nog lager geworden. Ook de stijging van de verkoopprijzen (meer dan 10% over een jaar) weerspiegelt de krappe woningmarkt op dit moment.

In december 2018 heeft onderzoeksbureau Companen een woningmarktanalyse uitgevoerd in onder andere de gemeente Oudewater. Op basis van dit rapport kunnen we de volgende conclusies trekken:

- Er is behoefte aan een toename van 135 woningen tot 2023 en nog eens 185 woningen tot 2028. Dit is gebaseerd op de huishoudensgroei, van met name 1-2 persoonshuishoudens, tot 2028.
- Er is met name een grote (huidige) behoefte aan koop- en huurappartementen van goedkoop tot duur.
- Daarnaast is er een vraag naar rijwoningen en een grotere vraag naar 2^1 kapwoningen.
- Tot 2030 is er ruim onvoldoende aanbod van nieuwbouwwoningen t.o.v. van de vraag, wat een sterk prijsopdrijvend effect heeft.
- Dit heeft, op den duur, sterke gevolgen voor de leefbaarheid in de gemeente. Met name starters en startende gezinnen vinden maar moeilijk een woning. Senioren zijn gedwongen te blijven wonen in hun huidige woning, doorstroming is lastig.

Op basis van bovenstaande analyse van de woningmarkt ontwikkelingen en –behoefte worden de programma’s voor de bestaande en potentiële ontwikkelingsgebieden (inbreiding en uitbreiding) zoveel mogelijk op elkaar afgestemd.

Woningbouwgrond
Verkoop vindt plaats op basis van het woningbouwprogramma met prijzen vanuit de GREX De Noort Syde II (DNS II).

Industriegrond / Bedrijventerrein
Voor Tappersheul III is in de grondexploitatie een prijs voor industriegrond van € 277,50 (per 1-1-2020, te indexeren met 2% per jaar) gehanteerd.
Deze prijs is afhankelijk van de exploitatieberekening (minimale m² prijs) en de marktwaarde. In het kader van de GREX Tappersheul III is de productie van bouwrijpe grond ten behoeve van bedrijven in voorbereiding en is beleid geformuleerd met betrekking tot de verkoop van gronden.

Snippergroen
De beleidslijn is dat verkoop van (snipper)groenstroken aan het college is. De prijs is € 185 per m². Als de grond in een lopend complex ligt, dan wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie en anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de algemene reserve.

Verkoopcriteria
Er worden (naast verkopen aan particulieren) alleen nog gronden aan de Woningbouwvereniging Oudewater (WBVO) of aannemers verkocht via de ABC-constructie en daarbij de voorwaarde dat de grond voor dezelfde m² prijs doorverkocht wordt aan de uiteindelijke kopers. De aangeboden koopovereenkomsten hebben een geldigheidsduur van 3 maanden.

Woningbouw
Met het sluiten van complex De Noort Syde II per 31-12-2020 is er geen complex voor woningbouw meer. Het perceel St. Jansstraat (Oranje Bolwerck) en wellicht Statenland is gemeentegrond dat nog beschikbaar is/komt voor woningbouw.

De Noort Syde II en Tappersheul III
Er zijn momenteel twee complexen in bewerking (BIE: bouwgrond in exploitatie), te weten complex de Noort Syde II en Tappersheul III.

In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven per 2020.

 

Grondexploitatie Noort Syde II
De exploitatieopzet voor DNS II gaat uit van een positief sluitende exploitatie met een verwachte afsluitdatum van 31-12-2020.

Grondexploitatie Tappersheul III
Door de gemeenteraad is besloten dat het bedrijventerrein Tappersheul met 3 hectare mag uitbreiden.
De voorbereidende werkzaamheden zijn hiervoor begin 2017 opgestart. Inmiddels heeft het uitgiftebeleid vorm gekregen en is grond aangekocht voor de ontwikkeling en de omzoming. Het beeldkwaliteitsplan is door de gemeenteraad in 2019 vastgesteld en een bestemmingsplan is in voorbereiding. Het financiële kader is de medio 2018 vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie is per november 2019 herzien op basis van actuele inzichten en uitgangspunten, waaronder een stedenbouwkundig plan. Deze berekening is in het voorjaar van 2020 geactualiseerd (boekwaarde 31-12-2019, prijspeil 1-1-2020). De actuele grondexploitatie als opgenomen in de begroting 2021 kent een voordelig saldo. Er wordt uitgegaan van een exploitatieopzet met een voorlopige afsluitdatum van 31-12-2023. Op grond van de PRS/PRV geldt voor de gemeente de verplichting om bij uitbreiding ook het bestaande bedrijventerrein te herstructureren. De gemeenteraad heeft uitgesproken het positieve resultaat van de uitbreiding daarvoor te willen inzetten.

Na de zomer (2020) wordt de grondexploitatie herzien op basis van onder andere het voorontwerp bestemmingsplan, nieuwe onderzoeksresultaten en actuele inzichten.

Voor grondexploitaties gelden risico’s. De kosten van verwerving, milieumaatregelen, bouw- en woonrijp en plankosten kunnen mee- en tegenvallen, de uitkomst van aanbestedingen is niet altijd voorspelbaar en de inkomsten uit – of het moment van - grondverkoop kunnen wijzigen door conjuncturele ontwikkelingen of wijzigende behoefte bij de afnemers.
Een meer specifiek risico voor de grondexploitatie Tappersheul III is vertraging, welke het gevolg kan zijn van onder andere de bestemmingsplanprocedure en de Coronacrisis.