Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel is om de stand van zaken van het grondbeleid van de gemeente Oudewater weer te geven en de relatie met grondexploitatie complexen.

Grondexploitaties worden vastgesteld door de raad. Van jaarlijkse herzieningen wordt de raad in kennis gesteld in ten minste begroting en jaarrekening middels deze paragraaf Grondbeleid. De informatie in deze paragraaf dient mede gebaseerd te zijn op actuele doorrekeningen van grondexploitaties, die minimaal eens per jaar dienen plaats te vinden; als dat niet mogelijk is dient daarvan melding te worden gemaakt aan de raad.

In geval van planinhoudelijke wijzigingen of materiële financiële gevolgen moet de grondexploitatiebegroting sowieso (op grond van het BBV) opnieuw door de raad worden vastgesteld. 

De gemeente voerde overwegend facilitair grondbeleid. Dit was vooral het gevolg van het feit dat Oudewater, onder andere door haar ligging in het Groene Hart, te maken heeft met een strak om de bebouwde kom gelegen rode contour. Buiten deze rode contour was geen (woning)bouwontwikkeling toegestaan.

Op basis van de provinciale structuurvisie/verordening is het nu echter mogelijk dat – onder voorwaarden – de geheel of gedeeltelijk buiten de rode contour gelegen locaties Statenland en Kerkwetering mogen worden ontwikkeld. Gezien de grondpositie en de ambities van de gemeente ligt voor deze locaties een actievere grondpolitiek in de rede.

Naast de als uitbreidingslocaties te beschouwen projecten Statenland en Kerkwetering zijn er inbreidingslocaties in ontwikkeling of wordt de haalbaarheid ervan onderzocht. Voor de locaties waar de gemeente geen of beperkt grondeigendom heeft geldt dat de kosten in verband met grondexploitatie (zoals o.a. plankosten, planschade, aanleg voorzieningen) dienen te worden verhaald op de grondeigenaar/ontwikkelaar. Het beleid hiervoor is in 2018 door de gemeenteraad vastgesteld in de Nota Kostenverhaal.

Tevens zijn vanaf 2024 de volgende parameters vastgesteld:

Renteparameter in grondexploitatie 1,18%.

Kostenstijging vanaf 2024:
• Civieltechnische kosten: 3% in 2024 en 2% in 2025
• Overige kostenstijgingen: 5% in 2024 en 4% in 2025
• Vanaf 2025 stijging 2% voor beide kostensoorten

Opbrengststijging vanaf 2024:
• Voor woningbouw (sociaal en vrije sector): voor 2024 en 2025: 1%
• Voor maatschappelijk vastgoed voor 2024 en 2025: 1%
• Commercieel Vastgoed (kantoren, bedrijven, winkels/horeca) voor 2024 en 2025: 0%
• Alle functies 2% voor de langere termijn

Verkoopprijzen
Trends en ontwikkelingen vastgoed

De krapte op de Nederlandse woningmarkt is structureel. De afgelopen jaren zijn gekenmerkt door forse prijsstijgingen en procentueel hoge overbiedingen op woningen. Sinds het voorjaar van 2022 begon de woningmarkt af te koelen; de woningprijzen daalden, het aantal bezichtigingen liep terug en de woningen stonden langer te koop. Dit is mede het gevolg van het feit dat de Europese Centrale Bank (ECB) de rente meermaals heeft verhoogd om de inflatie tegen te gaan. Huishoudens konden hierdoor met hetzelfde inkomen een lagere hypothecaire lening afsluiten als gevolg van de toegenomen maandelijkse rentelasten. Deze ontwikkeling oefende een neerwaartse druk uit op de woningprijsontwikkeling. Sinds het eerste kwartaal van 2023 is hier echter een verandering in gekomen. Wat momenteel opvalt aan de huizenprijzen is dat de woningprijzen van bestaande woningen in het derde kwartaal van 2023 verder stijgen. De prijzen van nieuwbouwwoningen laten na een stijging in het eerste en tweede kwartaal weer een licht dalende/ stabiliserende trend zien voor wat betreft de woningprijs. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van nieuwbouwwoningen.
Gezien de renteverhoging van de afgelopen maanden wordt verwacht dat de rentetarieven niet meer verhoogd zullen worden. Bovendien lijken de consumenten de hoge rentetarieven te hebben geaccepteerd. Hiernaast zijn er het afgelopen jaar diverse inflatiecorrecties doorgevoerd; toename van de lonen betekent ook toename van de leencapaciteit van woningzoekenden. 
Een andere factor die bijdraagt aan de stijging van de woningprijzen is dat in de huursector voormalige huurwoningen worden uitgepond. Uitponden wil zeggen: het verkopen van huurwoningen die leegstaan. Dus als een huurder vertrekt, kan de verhuurder of woningcorporatie ervoor kiezen de huurwoning te verkopen, hetzij aan de vertrekkende huurder, hetzij aan nieuwe bewoners. Dit is het gevolg van de Wet betaalbare huur, waarbij de huurprijzen die verhuurders kunnen vragen worden gemaximeerd. Daardoor is het financieel minder aantrekkelijk is om woningen te verhuren. 
Op de woningmarkt is tot slot nog steeds, of misschien zelfs meer, de trend te zien dat woningzoekenden meer kijken naar het energielabel van de woning. Nieuwbouwwoningen zijn immers energiezuiniger (BENG (bijna-energieneutrale gebouwen) en gasloos), waardoor deze hoger scoren bij de energieprestatie, dit heeft een lager energieverbruik tot gevolg. Een energiezuinigere woning stelt woningzoekenden tevens in staat om meer geld te lenen bij de bank.

De verwachting is dan ook dat de woningprijzen de komende jaren zullen stijgen (bron: Metafoor Outlook Grondexploitaties 2024).

Woningen
In september 2020 heeft de gemeenteraad de woonvisie vastgesteld. In nieuwbouwprojecten moet voldoende aandacht zijn voor differentiatie in prijsklassen en variatie in woningtypen. In 2023 zijn in totaal 60 woningen opgeleverd, waarvan 50 woningen in het project Oranje Bolwerck. In de periode 2024 t/m 2027 worden 278 woningen gerealiseerd, met aandacht in de woningbouwprogramma’s voor differentiatie in prijsklassen en variatie in woningtypen. Tot 2027 is er voldoende plancapaciteit. Het project Kerkwetering zal na deze periode voorzien in de gewenste plancapaciteit. 

Woningbouwgrond
Per 1 januari 2024 is er nog sprake van één actieve gemeentelijke bouwgrondontwikkeling voor woningbouw. Met het openen van de grondexploitatie Oranje Bolwerck is sinds 2022 voorzien in een complex voor woningbouwontwikkeling. De levering van de grond aan de ontwikkelaar heeft in 2022 plaatsgevonden. Zoals hierboven aangeduid is de verwachting dat in de komende jaren nieuwe grondexploitaties voor de ontwikkeling van woningbouwgronden zullen worden geopend. De grondprijzen zullen marktconform worden bepaald op basis van nader te bepalen methoden (residuele grondwaardeberekening, taxatie).

Industriegrond / Bedrijventerrein
Met de ontwikkeling van Tappersheul III realiseert de gemeente Oudewater (netto) 3 ha bedrijventerrein. Voor Tappersheul III is in de grondexploitatie een prijs voor industriegrond van € 300 (per 1-1-2024) gehanteerd. Deze prijs is gebaseerd op de exploitatieberekening (minimale m²-prijs) en de marktwaarde. In het kader van de grex Tappersheul III is de productie van bouwrijpe grond ten behoeve van bedrijven in voorbereiding (onder andere voorbelasting) en zijn reserveringsovereenkomsten aangegaan. Gronduitgifte wordt voorzien vanaf 2025.

Snippergroen
De beleidslijn is dat verkoop van (snipper)groenstroken aan het college is. De prijs is € 185 per m². Als de grond in een lopend grondbedrijfcomplex ligt, wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie en anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de Algemene Reserve.

Grondverkoop t.b.v. nutsvoorziening
De beleidslijn, vastgesteld in 2021, is dat verkoop van groenstroken ten behoeve van een nutsvoorziening aan het college is. De prijs is gebaseerd op de prijs voor industriegrond (prijspeil 2023: € 294,96 per m² exclusief btw en prijspeil 2024 is € 300 per m² exclusief btw). Als de grond in een lopend grondbedrijfcomplex ligt, wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie, anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de Algemene Reserve.

Verkoopcriteria
Er worden (naast verkopen aan particulieren) alleen nog gronden aan de Woningraat of aannemers verkocht via de ABC-constructie met daarbij de voorwaarde dat de grond voor dezelfde m²-prijs doorverkocht wordt aan de uiteindelijke kopers. De aangeboden koopovereenkomsten hebben een geldigheidsduur van 3 maanden.

Woningbouw
De percelen St. Jansstraat (Oranje Bolwerck, waarvoor inmiddels een grondexploitatie is vastgesteld) en Statenland zijn gemeentegronden die beschikbaar zijn/komen voor woningbouw. De gemeente heeft ook een perceel in bezit op de locatie Kerkwetering. Voor de overige gronden in het beoogde plangebied aldaar is de Wet voorkeursrecht gemeenten van kracht.

Oranje Bolwerck en Tappersheul III

Er zijn per 1-1-2024 nog twee complexen in bewerking (BIE: bouwgrond in exploitatie), te weten Oranje Bolwerck en Tappersheul III.  In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven over 2023.

Grondexploitatie Tappersheul III
Door de gemeenteraad is besloten dat het bedrijventerrein Tappersheul met 3 hectare mag uitbreiden. De voorbereidende werkzaamheden zijn hiervoor begin 2017 gestart. Inmiddels heeft het uitgiftebeleid vorm gekregen en is grond aangekocht voor de ontwikkeling en de omzoming. Het beeldkwaliteitsplan is door de gemeenteraad in 2019 vastgesteld en het bestemmingsplan is in 2021 vastgesteld. Het financiële kader is de medio 2018 vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt jaarlijks herzien, zo ook per 1-1-2024 (boekwaarde per 31-12-2023). Er wordt uitgegaan van een exploitatieopzet met een voorlopige afsluitdatum van 31-12-2027.

Op grond van de provinciale verordening geldt voor de gemeente de verplichting om bij uitbreiding ook het bestaande bedrijventerrein (Tappersheul I/II) te herstructureren. De gemeenteraad heeft uitgesproken het positieve resultaat van de uitbreiding daarvoor te willen inzetten. Dit positieve resultaat bedraagt in de grondexploitatie per 1-1-2024 ca. € 1,71 miljoen.  Dat is een resultaatverslechtering van € 0,07 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie van een jaar eerder (per 1-1-2023). De belangrijkste oorzaak is het vernieuwen van een aantal onderzoeken ten behoeve van en de vertraging veroorzaakt door de bezwaarprocedure bij de Raad van State.

Voor grondexploitaties gelden risico’s. De kosten van verwerving, milieumaatregelen, bouw- en woonrijp maken en plankosten kunnen mee- of tegenvallen, de uitkomst van aanbestedingen is niet altijd voorspelbaar en de inkomsten uit – of het moment van – grondverkoop kunnen wijzigen door conjuncturele ontwikkelingen of wijzigende behoefte bij de afnemers. 
Een specifiek risico voor de grondexploitatie Tappersheul III is verdere vertraging die het gevolg kan zijn van de beroepsprocedure bij de Raad van State. Zolang er geen zittingsdatum bekend is, kunnen de voorbereidingen voor de productie van bouwrijpe grond niet verder. Het risico uit zich vervolgens tweeledig: meer kosten voor aanvullend onderzoek of extra planologische maatregelen én de gecontracteerde afnemers (in reserveringsovereenkomsten) haken af en wijken uit naar andere locaties om te investeren in afwachting van een gerechtelijke uitspraak. 

Tegenover mogelijke tegenvallers staan potentiële meevallers en bijsturingsmogelijkheden. Te noemen in dit verband zijn de mogelijk extra oppervlakte uitgeefbaar terrein (in het bestemmingsplan iets meer uitgeefbaar dan wat in de grondexploitatie is meegenomen) en het niet hoeven aanspreken van de opgenomen budget voor planschade.

Grondexploitatie Oranje Bolwerck
In 2022 is door de gemeenteraad besloten een nieuwe grondexploitatie vast te stellen, om de locatie Oranje Bolwerck te kunnen herontwikkelen naar woningbouw. De exploitatieopzet voor Oranje Bolwerck gaat uit van een positief sluitende exploitatie met een verwachte afsluitdatum van 31-12-2024. Dit positieve resultaat bedraagt in de grondexploitatie per 1-1-2024 ca. € 222.000 excl. winstneming. Dat is een lichte resultaatverslechtering van ca. € 93.000 ten opzichte van de grondexploitatie van een jaar eerder (per 1-1-2023). De belangrijkste oorzaak is de benodigde extra inzet voor de aan-, verkoop en begeleiding van de 10 Koopgarant woningen, waarvan een beperkt deel doorbelast is naar dit project in de administratie. Daarnaast zijn enkele onvoorziene kosten geboekt, zoals het aanbrengen van de historische gevelstenen in de nieuwbouw. Vervolgens is een tussentijdse winstneming conform de PoC-methode verwerkt in het resultaat van in totaal ca. € 175.000, waarmee het resultaat inclusief winstneming uitkomt op ca. € 45.000.

Het bouwplan omvat 50 woningen voor starters en middeninkomens (middeldure huurwoningen en koopwoningen). Het college heeft 10 starterswoningen rechtstreeks aangekocht van de ontwikkelaar, om deze woningen vervolgens zelf door te verkopen aan starters op de woningmarkt (middels Koopgarant).
Het bestemmingsplan is op 5 november 2020 goedgekeurd door de gemeenteraad en inmiddels onherroepelijk. In 2022 is de locatie bouwrijp gemaakt en is het te bebouwen perceel geleverd aan de ontwikkelaar. De woningen zijn opgeleverd in het derde kwartaal van 2023. De aanleg van de buitenruimte zal in 2024 starten en worden afgerond.