Paragraaf 7 Grondbeleid

Wettelijk kader en gemeentelijk beleid

Terug naar navigatie - Paragraaf 7 Grondbeleid - Wettelijk kader en gemeentelijk beleid

De gemeente Oudewater werkt middels de Nota Grondbeleid Oudewater 2024. Het grondbedrijf is een belangrijk onderdeel van de financiële structuur van de gemeente Oudewater. Eén van haar taken betreft het voorzien in uitgeefbare bouwrijpe grond voor woningen, bedrijven, kantoren en voorzieningen. Het grondbedrijf is faciliterend aan het behalen van de beleidsdoelstellingen van de gemeente. Het grondbedrijf wordt gekenmerkt door de grote in- en uitgaande stromen van financiële middelen en langjarige projecten. Omdat gronden soms pas vele jaren na verwerving in ontwikkeling worden genomen, blijven de rentelasten op het geïnvesteerde vermogen van invloed op het rendement van het grondbedrijf, tot de gronden worden verkocht. In deze paragraaf worden de ontwikkelingen binnen de grondexploitatiecomplexen kort samengevat. Vanaf nu wordt er jaarlijks een nadere uitgebreide toelichting op de complexen gegeven via het (niet openbare) Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). 

De gemeente voerde overwegend facilitair grondbeleid. Dit was vooral het gevolg van het feit dat Oudewater, onder andere door haar ligging in het Groene Hart, te maken heeft met een strak om de bebouwde kom gelegen rode contour. Buiten deze rode contour was geen (woning)bouwontwikkeling toegestaan. Op basis van de provinciale structuurvisie/verordening is het nu echter mogelijk dat, onder voorwaarden, de geheel of gedeeltelijk buiten de rode contour gelegen locaties mogen worden ontwikkeld. Statenland is zo’n soort locatie, voor deze locatie is begin 2026 een grondexploitatie geopend. Gezien de grondpositie en de ambities van de gemeente behoort voor deze locaties, op basis van de Nota Grondbeleid, actieve grondpolitiek tot de mogelijkheden. Naast de uitbreidingslocaties zijn er ook inbreidingslocaties in ontwikkeling of wordt de haalbaarheid ervan onderzocht. Voor de locaties waar de gemeente geen of beperkt grondeigendom heeft geldt dat de kosten in verband met grondexploitatie (zoals o.a. plankosten, planschade, aanleg voorzieningen) dienen te worden verhaald op de grondeigenaar/ontwikkelaar. Het beleid hiervoor is in 2018 door de gemeenteraad vastgesteld in de Nota Kostenverhaal.

Verkoopprijzen woningbouw

De woningprijzen stijgen in 2026 verder, maar het tempo ligt lager dan in 2025. De aanhoudende uitpondgolf zorgt voor meer aanbod, waardoor de prijsstijging afvlakt. Het aanbod van nieuwbouwwoningen steeg verder, vooral door een toename van het aantal appartementen. Tegelijkertijd blijft sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod, omdat de vraag zich relatief sterk richt op grondgebonden woningen. Ondanks deze mismatch zijn het toch de appartementen die per m² het meest in prijs zijn gestegen (op jaarbasis). De betaalbaarheid staat blijvend onder druk: beleidsgrenzen, zoals de betaalbaarheidsgrenzen voor koop (betaalbaar 1 en betaalbaar 2 in Oudewater) en stijgende bouwkosten zorgen ervoor dat woningen kleiner worden en de vierkante meterprijs toeneemt. In de huursector blijft de krapte groot. Het aanbod nam opnieuw af doordat meer woningen werden verhuurd dan toegevoegd. De huurprijzen stegen harder dan zowel de koopwoningprijzen als de inflatie: de huurprijs per m² lag in het tweede kwartaal van 2026 4,7% hoger dan een jaar eerder.

Trends en ontwikkelingen vastgoed

De vraag naar nieuwbouwwoningen blijft groot, maar de productie blijft achter bij de beleidsdoelstellingen, onder meer door vergunningenproblematiek, stikstofruimte, netcongestie en een stapeling van beleidsambities. Het aantal bouwstarts neemt wel toe, maar deze zijn vaker gebundeld in grotere projecten, terwijl de totale productie onvoldoende is om het tekort in te lopen. Nieuwbouwprijzen en bouwkosten stijgen door, maar in een gematigder tempo. Doordat de bouwkosten zelfs iets meer stijgen dan de verkoopprijzen voor nieuwbouwwoningen daalt de (theoretische) grondwaarde. Dit sluit aan op het bredere marktbeeld van toenemend woningaanbod en economische onzekerheid. De bouw en infrasector kampt met aanhoudende personeelskrapte, wat leidt tot hogere loonkosten en een opwaartse druk op de bouw- en GWW-kosten. En de aanhoudende geopolitieke onrust werkt door in hogere materiaalkosten. Bouwmaterialen die sterk afhankelijk zijn van fossiele brandstoffen zijn duurder geworden sinds de oorlog in Iran. De GWW-kosten blijven stijgen door cao-loonsverhogingen en structurele capaciteitsproblemen. De vraag naar infrastructurele projecten is hoog en volle orderportefeuilles zorgen voor druk op capaciteit en uitvoering. Ook plankosten en VTU-kosten nemen toe door krapte op de arbeidsmarkt bij gemeenten en adviesbureaus en stijgende cao lonen tot en met 2027. De vraag naar kwalitatief hoogwaardige en energie zekere bedrijfsruimten, kantoren en winkels blijft hoog, ondanks aanhoudende economische en geopolitieke onzekerheden. Ook neemt het aanbod en het beleggingsvolume in bedrijfsruimten, kantoren en winkels toe. Hierbij wordt het onderscheid tussen courante en minder courante locaties steeds zichtbaarder. Door instabiliteit in het Midden-Oosten is er sprake van (licht) stijgende rentes. Voor de woningbouwsector zijn de gevolgen van deze oplopende rentes voorlopig nog beperkt. Maar als rentes (en dus ook de hypotheekrente) verder stijgen kan dit wel (negatieve) gevolgen hebben. (Bron: Metafoor Kwartaalrapportage Q2 2026)

Uitgangspunt voor grondexploitaties

Terug naar navigatie - Paragraaf 7 Grondbeleid - Uitgangspunt voor grondexploitaties

a. Parameters

De gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks herzien. In de grondexploitaties wordt uitgegaan van de boekwaardes per 31 december 2025, zoals opgenomen in de jaarrekening 2026. Daarnaast zijn de laatst bekende wijzigingen doorgevoerd waardoor meevallers en tegenvallers zijn ontstaan.
De huidige geactualiseerde exploitatieopzetten hebben als prijspeil 2025. Voor alle gemeentelijke grondexploitaties wordt vanaf 1 januari 2026 gerekend met een intern rentepercentage van 1,00%. De rente van een project wordt berekend over de boekwaarde. Naast de renteparameter worden door het college jaarlijks de te hanteren rekenparameters in de grondexploitaties vastgesteld. Onderstaande parameters zijn door het college vastgesteld (Parameters 2026 D/25/211064) en verwerkt in de grondexploitaties.

b. Risicovoorzieningen

De gemeente Oudewater werkt middels de Nota Grondbeleid Oudewater 2024. Deze nota is eind 2024 door de raad vastgesteld (D/24/157308). Destijds had de gemeente Oudewater twee positieve actieve grondexploitaties (grex), namelijk Tappersheul III en Oranje Bolwerck. Er was op dat moment dus geen directe aanleiding om een Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) op te richten. Het doel van de ARG is allereerst het afdekken van projectrisico’s binnen de lopende grondexploitaties. Daarbij kan de ARG als deze zich boven de minimale grens bevindt ook gebruikt worden voor het afdekken van tekorten bij negatieve grondexploitaties (verliesvoorziening). De ARG wordt gevoed door tussentijdse winstnemingen uit grondexploitaties (op basis van POC-methodiek, in overeenstemming met BBV), batige saldi bij het sluiten van een grondexploitatie en/of een dotatie vanuit de algemene middelen bij een te lage stand. Middels het raadsbesluit (D/26/223991) kent de gemeente Oudewater sinds 9 juli 2026 ARG. De ARG kent een minimale grens van € 1.750.000. Extra informatie over het oprichten van de ARG is opgenomen in hoofdstuk 2.4 van het MPG.

Toelichting per exploitatiegebied

Terug naar navigatie - Paragraaf 7 Grondbeleid - Toelichting per exploitatiegebied

Tappersheul III en Statenland

Onderstaand zijn de twee actieve grondexploitaties van de gemeente Oudewater opgenomen:

Bedragen x € 1.000
In exploitatie genomen gronden Boekwaarde Nog te maken kosten Nog te verwachten opbrengsten Verwacht exploitatie- resultaat Voor- ziening Verwacht expl.resultaat incl. voorz.
Tappersheul III 4.913 4.180 11.057 -1.964 -1.964
Statenland 247 10.039 8.908 595 -595 0
Totaal 5.160 14.219 19.966 -1.368 -595 -1.964

Grondexploitatie Tappersheul III

Door de gemeenteraad is besloten dat het bedrijventerrein Tappersheul met 3 hectare mag uitbreiden. De voorbereidende werkzaamheden zijn hiervoor begin 2017 gestart. Inmiddels heeft het uitgiftebeleid vorm gekregen en is grond aangekocht voor de ontwikkeling en de omzoming. Het beeldkwaliteitsplan is door de gemeenteraad in 2019 vastgesteld en het bestemmingsplan is in 2021 vastgesteld. Het financiële kader is de medio 2018 vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt jaarlijks herzien, zo ook per 1-1-2026 (boekwaarde per 31-12-2025). Er wordt uitgegaan van een exploitatieopzet met een voorlopige afsluitdatum van 31-12-2028. Met de ontwikkeling van Tappersheul III realiseert de gemeente Oudewater ruim 3 ha (netto) bedrijventerrein. Voor Tappersheul III is in de grondexploitatie een prijs voor industriegrond van € 313,02 (per 1-1-2026) gehanteerd. Deze prijs is gebaseerd op de exploitatieberekening (minimale m²-prijs) en de marktwaarde. In het kader van de grex Tappersheul III is de productie van bouwrijpe grond ten behoeve van bedrijven in uitvoering (bouwrijpmaken) en zijn reserveringsovereenkomsten aangegaan. Gronduitgifte wordt voorzien in 2027.

Op grond van de provinciale verordening geldt voor de gemeente de verplichting om bij uitbreiding ook het bestaande bedrijventerrein (Tappersheul I/II) te herstructureren. De gemeenteraad heeft uitgesproken het positieve resultaat (met een maximum van 2 miljoen) van de uitbreiding daarvoor te willen inzetten. Dit positieve resultaat bedraagt in de grondexploitatie per 1-1-2026 € 1.964K. Dat is een resultaatverbetering van € 410K ten opzichte van de grondexploitatie van een jaar eerder (per 1-1-2025). De belangrijkste oorzaak van het verbeterde resultaat is de aanpassing van de grondprijs (toepassing afgesproken indexering, waarmee de prijs weer de marktwaarde weerspiegelt) en het inrekenen van het werkelijke aantal m² uitgeefbaar (in de grondexploitatie per 1-1-2025 was nog uitgegaan van 3 ha uitgeefbaar, nu is op basis van de gemeten kavelmaten ruim 3,2 ha uitgeefbaar). Voor grondexploitaties gelden risico’s. De kosten van verwerving, milieumaatregelen, bouw- en woonrijp maken en plankosten kunnen mee- of tegenvallen, de uitkomst van aanbestedingen is niet altijd voorspelbaar en de inkomsten uit, of het moment van,  grondverkoop kunnen wijzigen door conjuncturele ontwikkelingen of wijzigende behoefte bij de afnemers.

Een specifiek risico voor de grondexploitatie Tappersheul III is het risico dat de gecontracteerde afnemers (in reserveringsovereenkomsten) afhaken en uitwijken naar andere locaties. Dit kan mogelijk te maken hebben met een ander te duiden risico, namelijk netcongestie en het mogelijk niet verkrijgen van stroomaansluitingen van voldoende niveau. Dit risico van netcongestie kan doorwerken in de grondprijs en/of kosten in verband met maatregelen of vertraging met zich meebrengen. De gemeente voorziet dit risico en om die reden is en wordt hard gewerkt aan het traject rondom de vergunningsaanvragen en huisnummerbesluiten (wat nodig is om een stroomaanvraag te doen).  

Behalve netcongestie is ook de besluitvorming van het zwembad en de skeelerbaan een vertragingsrisico. 

Er worden beheersmaatregelen ingezet om de risico's te beperken. Daarnaast staan tegenover mogelijke tegenvallers potentiële meevallers en bijsturingsmogelijkheden. Te noemen in dit verband zijn het niet hoeven aanspreken van de post voor onvoorzien en het opgenomen budget voor planschade. Daarnaast is er nog een uitbreidingsmogelijkheid voor een van de kavels (extra uitgeefbaar).

Grondexploitatie Statenland

De grondexploitatie Statenland is middels een raadsbesluit op 12 maart 2026 verliesgevend geopend. Het woningbouwproject Statenland is gelegen aan de zuidkant van Oudewater, grofweg ingeklemd tussen de N228, de Hollandsche IJssel en de Molenwal. Binnen het plangebied zijn thans gevestigd zwembad 'Ons Statenbad' van SBZO, de skeelerbaan en clubhuis van skeelervereniging SVO, de Broedkorf en een tijdelijke opvanglocatie voor Oekraïners. 

Het woningbouwproject beoogt invulling te geven aan de woningbouwopgave in de gemeente door maximaal 120 woningen te realiseren bestaande uit een gedifferentieerd woningbouwprogramma. Het uiteindelijke woningbouwprogramma wordt bepaald in een volgende fase wanneer het stedenbouwkundig plan wordt bepaald. De gemeente is volledig eigenaar van de grond binnen het te ontwikkelen plangebied.

Voordat tot bouw kan worden overgegaan is de bedoeling het zwembad en de skeelerbaan te verplaatsen naar de locatie Tappersheul III. De Broedkorf en een particuliere woning aan de Molenwal worden ingepast in het plan, maar maken er geen onderdeel van uit. De toekomst van de opvanglocatie van de Oekraïners is op dit moment nog niet duidelijk en is afhankelijk van de ontwikkelingen van de oorlog in Oekraïne. De belangrijkste reden om relatief vroeg in het planproces te vragen de grondexploitatie te openen is gelegen in het feit dat we vroegtijdig de consequenties in beeld willen hebben van de projectopdracht en het ruimtelijk kader. Dat geeft de mogelijkheid om in de volgende fasen van het planproces waar nodig bij te sturen en daar ook goed de voortgang op te kunnen rapporteren.

Naast de opening van de grondexploitatie is in dezelfde periode ook het ruimtelijk kader ter vaststelling aan het college voorgelegd. 

De grondexploitatie bestaat op dit moment uit circa € 10.039K nog te maken kosten en circa € 8.908K aan te verwachten opbrengsten. Na verrekeningen van de boekwaarde, rente, kosten- en opbrengstenstijgingen kent deze grondexploitatie op dit moment een financiële eindwaarde van € 595K negatief.

Voor grondexploitaties gelden risico’s. De kosten van verwerving, milieumaatregelen, bouw- en woonrijp maken en plankosten kunnen mee- of tegenvallen, de uitkomst van aanbestedingen is niet altijd voorspelbaar en de inkomsten uit, of het moment van, grondverkoop kunnen wijzigen door conjuncturele ontwikkelingen of wijzigende behoefte bij de afnemers.

Specifieke risico's voor de grondexploitatie Statenland houden verband met de vroege fase van het planontwikkelingsproces waarin dit project zich bevindt. Zo is er nog geen zekerheid over de kosten van verplaatsing van de skeelerbaan, moet er nog een stedenbouwkundig ontwerp worden gemaakt en zijn er nog programmatische veranderingen mogelijk. Ter beperking van de risico's zullen beheersmaatregelen worden geformuleerd en zo nodig ook worden ingezet. Juist in vroege planfases zijn de mogelijkheden om bij te sturen op het resultaat en tegenvallers op te vangen nog groot.