Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel is om de stand van zaken van het grondbeleid van de gemeente Oudewater weer te geven en de relatie met grondexploitatie complexen.

De gemeente Oudewater werkt middels de Nota Grondbeleid Oudewater 2024. Het grondbedrijf is een belangrijk onderdeel van de financiële structuur van de gemeente Oudewater. Eén van haar taken betreft het voorzien in uitgeefbare bouwrijpe grond voor woningen, bedrijven, kantoren en voorzieningen. Het grondbedrijf is faciliterend aan het behalen van de beleidsdoelstellingen van de gemeente. Het grondbedrijf wordt gekenmerkt door de grote in- en uitgaande stromen van financiële middelen en langjarige projecten. Omdat gronden soms pas vele jaren na verwerving in ontwikkeling worden genomen, blijven de rentelasten op het geïnvesteerde vermogen van invloed op het rendement van het grondbedrijf, tot de gronden worden verkocht. In deze paragraaf worden de ontwikkelingen binnen de grondexploitatiecomplexen kort samengevat. Vanaf nu wordt er jaarlijks een nadere uitgebreide toelichting op de complexen gegeven via het (niet openbare) Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). 

De gemeente voerde overwegend facilitair grondbeleid. Dit was vooral het gevolg van het feit dat Oudewater, onder andere door haar ligging in het Groene Hart, te maken heeft met een strak om de bebouwde kom gelegen rode contour. Buiten deze rode contour was geen (woning)bouwontwikkeling toegestaan.
Op basis van de provinciale structuurvisie/verordening is het nu echter mogelijk dat – onder voorwaarden – de geheel of gedeeltelijk buiten de rode contour gelegen locaties Statenland en Kerkwetering mogen worden ontwikkeld. Gezien de grondpositie en de ambities van de gemeente behoort voor deze locaties ,op basis van de Nota Grondbeleid, actieve grondpolitiek tot de mogelijkheden. Naast de als uitbreidingslocaties te beschouwen projecten Statenland en Kerkwetering zijn er inbreidingslocaties in ontwikkeling of wordt de haalbaarheid ervan onderzocht. Voor de locaties waar de gemeente geen of beperkt grondeigendom heeft geldt dat de kosten in verband met grondexploitatie (zoals o.a. plankosten, planschade, aanleg voorzieningen) dienen te worden verhaald op de grondeigenaar/ontwikkelaar. Het beleid hiervoor is in 2018 door de gemeenteraad vastgesteld in de Nota Kostenverhaal.

Tevens zijn vanaf 2025 de volgende parameters (D/24/167155) vastgesteld:
Interne rekenrente 1,00%    

 
Verkoopprijzen
Trends en ontwikkelingen vastgoed
De vastgoedmarkt wordt gekenmerkt door aanhoudende krapte en stijgende prijzen. De verwachting is dat de woningprijzen met 6 tot 10% zullen stijgen, voornamelijk door de dalende hypotheekrente, stijgende lonen en ruimere leennormen. Hoewel de inkomens stijgen, komt de betaalbaarheid van woningen verder onder druk te staan, omdat de stijging van woonlasten de inkomensstijging teniet doet. De productie van nieuwbouwwoningen trekt langzaam aan na een dip, met een focus op betaalbare woningbouw voor starters. Hierdoor neemt de trend naar kleinere nieuwbouwwoningen met hogere vierkante meterprijzen toe. De vraag naar nieuwbouw neemt toe vanwege de krapte in bestaande woningen en de kwalitatief goede duurzaamheidsaspecten van nieuwe woningen, wat resulteert in een opwaartse prijsdruk. 

In de huursector is er door de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur duidelijkheid gekomen voor beleggers. Op korte termijn heeft dit geleid tot uitponding, hierdoor is er minder (midden)huuraanbod.

De bouw- en infrasector kampt nog steeds met een aanhoudende personeelskrapte, hoewel deze enigszins is verzacht door teruglopende productievolumes. Vakbonden eisen loonsverhogingen van 6% tot 7% voor 2025, terwijl materiaalkosten gematigd zullen stijgen.
In het commercieel vastgoed zien we toenemende verschillen tussen top- en overige locaties. De vraag concentreert zich op de toplocaties, wat weerklinkt in de grondwaardering. De verwachting is dat de aanvangsrendementen een dalende trend zullen inzetten als gevolg van de renteverlagingen.
Gemeenten kampen met grote bouwopgaven, wat een structurele vraag naar ambtelijke capaciteit met zich meebrengt. Ook binnen gemeenten en adviesbureaus is er sprake van een krappe arbeidsmarkt. De stijging in plan- en VTU-kosten door inflatie zal naar verwachting in licht afgezwakte mate doorzetten.
Ten slotte heeft de Europese Centrale Bank (ECB) in 2024 de eerste beleidsrenteverlaging doorgevoerd, wat een doorwerking heeft op de financieringskosten. Deze ontwikkeling kan mogelijk het einde betekenen van de remmende factoren op de bouwproductie, waardoor de omstandigheden gunstiger worden voor verdere ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. (bron: Metafoor Outlook Grondexploitaties 2024).

Het startpunt van een grondexploitatie, formeel 'bouwgrond in exploitatie (BIE)' genoemd, is het raadsbesluit waarin het grondexploitatiecomplex wordt vastgesteld, inclusief de grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de grondexploitatie geopend en kunnen reeds geactiveerde kosten onder de immateriële vaste activa (IMVA) op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans worden bijgeschreven. Dit betekent dat als er voorbereidingskosten zijn, deze bij de opening van de grondexploitatie worden beschouwd als gemaakte kosten (boekwaarde) binnen de betreffende grondexploitatie. Om de risico's die gepaard gaan met langlopende projecten te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Een langere looptijd is mogelijk, maar hiervoor moet een goede motivering zijn. Bij een langere looptijd zijn aanvullende beheersmaatregelen nodig.

Oranje Bolwerck en Tappersheul III

Er is per 1-1-2025 nog 1 complex in bewerking (BIE: bouwgrond in exploitatie), te weten Tappersheul III.  Oranje Bolwerck is per 31-12-2024 afgesloten. In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven over 2024.