Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel is om de stand van zaken van het grondbeleid van de gemeente Oudewater weer te geven en de relatie met grondexploitatie complexen.

De gemeente Oudewater werkt middels de Nota Grondbeleid Oudewater 2024. Het grondbedrijf is een belangrijk onderdeel van de financiële structuur van de gemeente Oudewater. Eén van haar taken betreft het voorzien in uitgeefbare bouwrijpe grond voor woningen, bedrijven, kantoren en voorzieningen. Het grondbedrijf is faciliterend aan het behalen van de beleidsdoelstellingen van de gemeente. Het grondbedrijf wordt gekenmerkt door de grote in- en uitgaande stromen van financiële middelen en langjarige projecten. Omdat gronden soms pas vele jaren na verwerving in ontwikkeling worden genomen, blijven de rentelasten op het geïnvesteerde vermogen van invloed op het rendement van het grondbedrijf, tot de gronden worden verkocht. In deze paragraaf worden de ontwikkelingen binnen de grondexploitatiecomplexen kort samengevat. Vanaf nu wordt er jaarlijks een nadere uitgebreide toelichting op de complexen gegeven via het (niet openbare) Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). 

De gemeente voerde overwegend facilitair grondbeleid. Dit was vooral het gevolg van het feit dat Oudewater, onder andere door haar ligging in het Groene Hart, te maken heeft met een strak om de bebouwde kom gelegen rode contour. Buiten deze rode contour was geen (woning)bouwontwikkeling toegestaan. Op basis van de provinciale structuurvisie/verordening is het nu echter mogelijk dat – onder voorwaarden – de geheel of gedeeltelijk buiten de rode contour gelegen locaties mogen worden ontwikkeld. Statenland is zo’n soort locatie, voor deze locatie is begin 2026 een grondexploitatie geopend. Deze grondexploitatie komt niet terug in deze paragraaf aangezien de paragraaf betrekking heeft op 2025.

Gezien de grondpositie en de ambities van de gemeente behoort voor deze locaties, op basis van de Nota Grondbeleid, actieve grondpolitiek tot de mogelijkheden. Naast de uitbreidingslocaties zijn er ook inbreidingslocaties in ontwikkeling of wordt de haalbaarheid ervan onderzocht. Voor de locaties waar de gemeente geen of beperkt grondeigendom heeft geldt dat de kosten in verband met grondexploitatie (zoals o.a. plankosten, planschade, aanleg voorzieningen) dienen te worden verhaald op de grondeigenaar/ontwikkelaar. Het beleid hiervoor is in 2018 door de gemeenteraad vastgesteld in de Nota Kostenverhaal.

Tevens zijn vanaf 2026 de volgende parameters (D/25/210477) vastgesteld:
Interne rekenrente 1,00%       

Verkoopprijzen

De woningprijzen stijgen in 2026 verder, maar het tempo ligt lager dan in 2025. Het woningaanbod neemt licht toe, onder meer door uitponding van huurwoningen, waardoor de druk op de koopmarkt iets afneemt, maar het structurele tekort blijft bestaan. Opvallend is dat grondgebonden woningen harder in prijs stijgen dan appartementen, doordat de vraag naar eengezinswoningen hoog blijft en het aanbod daarvan achterblijft. In randgebieden stijgen de prijzen relatief sterk, terwijl in de Randstad extra aanbod door uitponding de groei enigszins tempert, waardoor regionale prijsverschillen afnemen. De betaalbaarheid staat blijvend onder druk: beleidsgrenzen (zoals de betaalbaarheidsgrens voor koop) en stijgende bouwkosten zorgen ervoor dat woningen kleiner worden en de vierkante meterprijs toeneemt.

In de huursector blijft de krapte groot. Door de Wet betaalbare huur en fiscale druk zetten particuliere beleggers de uitponding voort, waardoor het aanbod in vooral het middenhuursegment verder krimpt en wachttijden en huurprijzen hoog blijven. Tegelijkertijd wordt de betaalbaarheid slechts beperkt verbeterd, ondanks maatregelen als de verruiming van de huurtoeslaggrenzen in 2026.

Trends en ontwikkelingen vastgoed

De vraag naar nieuwbouwwoningen blijft groot, maar de productie blijft achter bij de beleidsdoelstellingen, onder meer door vergunningenproblematiek, stikstofruimte, netcongestie en een stapeling van beleidsambities. Het aantal bouwstarts neemt wel toe, maar deze zijn vaker gebundeld in grotere projecten, terwijl de totale productie onvoldoende is om het tekort in te lopen. Nieuwbouwprijzen en bouwkosten stijgen door, maar in een gematigder tempo; door het hefboomeffect stijgen residuele grondwaarden in veel segmenten nog steeds. In de vrije sector neemt de grondwaarde sterker toe dan in de gereguleerde segmenten, terwijl de grondwaardestijging bij appartementen beperkt is door hogere bouwkosten en prijsdruk.

De bouw  en infrasector kampt met aanhoudende personeelskrapte, wat leidt tot hogere loonkosten en een opwaartse druk op de bouw- en GWW kosten.  Materiaalprijzen leken te stabiliseren begin 2026 in vergelijking met de voorgaande jaren, door recente ontwikkelingen in de wereld zijn materiaalprijzen (o.a. olie en gastekorten) weer onzeker. De GWW kosten blijven stijgen door cao loonsverhogingen en structurele capaciteitsproblemen, terwijl ook plankosten en VTU kosten toenemen door krapte op de arbeidsmarkt bij gemeenten en adviesbureaus en stijgende cao lonen tot en met 2027.

In het commercieel vastgoed blijven de verschillen tussen top- en overige locaties groot. Voor bedrijfsruimte en logistiek vastgoed blijft de vraag hoog op toplocaties rond havens en knooppunten, wat zich vertaalt in stijgende grondprijzen, terwijl perifere locaties door overaanbod en economische onzekerheid te maken krijgen met druk op prijzen en oplopende leegstand. In de kantorenmarkt concentreert de vraag zich op duurzame en goed bereikbare toplocaties, waar schaarste leidt tot opwaartse druk op grondprijzen, terwijl overige locaties minder profiteren. De retailmarkt houdt stand dankzij de voorkeur voor fysiek winkelen in aantrekkelijke binnensteden, waar grondprijzen stijgen, terwijl minder onderscheidende winkelgebieden leegstand en stagnerende of dalende grondprijzen kennen.

De Europese Centrale Bank heeft na eerdere renteverlagingen de beleidsrente in 2025 tweemaal ongewijzigd gelaten, waardoor kortlopende rentes naar verwachting stabiel blijven in 2026, terwijl langlopende rentes beperkt stijgen. De hypotheekrentes bewegen binnen een beperkte bandbreedte rond het huidige niveau en bieden daarmee meer voorspelbaarheid voor kopers en beleggers. De inflatie in Nederland blijft in 2026 weliswaar dalen ten opzichte van 2025, maar ligt hoger dan in de eurozone en blijft gevoed door diensteninflatie en loonstijgingen. (bron: Metafoor Outlook Grondexploitaties 2026).

Het startpunt van een grondexploitatie, formeel 'bouwgrond in exploitatie (BIE)' genoemd, is het raadsbesluit waarin het grondexploitatiecomplex wordt vastgesteld, inclusief de grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de grondexploitatie geopend en kunnen reeds geactiveerde kosten onder de immateriële vaste activa (IMVA) op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans worden bijgeschreven. Dit betekent dat als er voorbereidingskosten zijn, deze bij de opening van de grondexploitatie worden beschouwd als gemaakte kosten (boekwaarde) binnen de betreffende grondexploitatie. Om de risico's die gepaard gaan met langlopende projecten te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Een langere looptijd is mogelijk, maar hiervoor moet een goede motivering zijn. Bij een langere looptijd zijn aanvullende beheersmaatregelen nodig.

Tappersheul III en Statenland

Per 1-1-2026 is er 1 complex in bewerking (BIE: bouwgrond in exploitatie), te weten Tappersheul III. In 2026 is wel middels een raadsbesluit een nieuwe grondexploitatie geopend, namelijk Statenland.  Laatstgenoemde komt niet voor in deze paragraaf omdat deze in 2026 is geopend. In het navolgende overzicht is het geprognosticeerde resultaat van het in exploitatie genomen complex weergegeven over 2025.